Plusvalía municipal: cuándo es nula y cómo reclamarla

En resumen

La sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 no anuló la plusvalía municipal: anuló la fórmula con la que se calculaba, porque daba siempre un incremento aunque hubieras vendido con pérdidas. Un mes después, el Real Decreto-ley 26/2021 rehizo esa fórmula, y desde el 10 de noviembre de 2021 el impuesto se exige con normalidad.

De ahí salen las dos cosas que de verdad determinan si puedes recuperar tu dinero:

• Si pagaste antes del 26 de octubre de 2021 y no habías impugnado ya la liquidación —o pedido rectificar tu autoliquidación—, la sentencia no te sirve: ella misma declaró consolidadas esas situaciones. Es el error más extendido sobre este impuesto.
• Si la transmisión es posterior, tu vía no es alegar inconstitucionalidad, sino probar los hechos: la no sujeción del art. 104.5 del TRLRHL cuando no hubo incremento, o el art. 107.5 cuando lo hubo pero fue menor que la base objetiva. La prueba te corresponde a ti, y se aporta con las escrituras de compra y de venta.

El cauce para reclamar es el recurso de reposición del art. 14.2 del TRLRHL: un mes para presentarlo, un mes para que te contesten y silencio negativo si no lo hacen. Si el impuesto lo autoliquidaste tú, se pide en cambio la rectificación del art. 120.3 de la Ley General Tributaria, con cuatro años de plazo.

¿Qué es la plusvalía municipal y por qué puede ser nula?

La plusvalía municipal —oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo local que grava el aumento de valor experimentado por un terreno urbano durante el tiempo en que ha estado en poder de su propietario. Se aplica al transmitirlo, ya sea por venta, donación, herencia o adjudicación judicial.

⚠️ Pero desde la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre de 2021, se declararon inconstitucionales y nulos los tres preceptos que fijaban la única manera de calcular la base del impuesto: el artículo 107.1, párrafo segundo, el 107.2 a) y el 107.4 del TRLRHL. El motivo fue que aquel método de cálculo vulneraba el principio de capacidad económica (Constitución, art. 31.1). Conviene entender bien el alcance, porque casi todo lo que se lee sobre esto lo cuenta al revés: el Constitucional no anuló el impuesto, sino la fórmula con la que se calculaba. Esa fórmula partía del valor catastral del suelo y de los años de tenencia, arrojaba un incremento siempre —hubiera habido ganancia o pérdida— y no admitía prueba en contra.

Esto cambió radicalmente la práctica: ya no basta con aplicar fórmulas matemáticas basadas en años de tenencia y coeficientes municipales. Ahora, la existencia de plusvalía debe probarse empíricamente, no presumirse. Si el valor del terreno al transmitirlo es igual o inferior al valor al adquirirlo (ajustado a inflación o mediante tasación), el impuesto carece de fundamento y es nulo de pleno derecho.

📌 Importante: Antes de seguir leyendo, dos límites que condicionan por completo lo que hoy puedes reclamar. Primero: la propia sentencia cerró el pasado. Su fundamento jurídico 6 considera «situaciones consolidadas», y por tanto no revisables a su amparo, las liquidaciones que no se hubieran impugnado y las autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera pedido a la fecha en que se dictó, el 26 de octubre de 2021 (texto íntegro en el BOE). Segundo: el vacío legal duró un mes escaso. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, rehizo el cálculo de la base y añadió un supuesto expreso de no sujeción. Desde esa fecha el impuesto se exige con normalidad, y el camino ya no pasa por invocar la sentencia.

Requisitos para que la plusvalía sea nula

No toda plusvalía es nula: solo lo es cuando concurren simultáneamente los siguientes requisitos:

✅ 1. Transmisión real del inmueble: venta, donación, herencia, dación en pago, adjudicación tras subasta, etc. No aplica a meras escrituras sin traspaso efectivo de dominio.

✅ 2. Ausencia de incremento real de valor: el valor de mercado del terreno al momento de la transmisión debe ser igual o menor que su valor al adquirirlo. Esto se prueba con:

• Tasación oficial homologada (por técnico colegiado),
• Valor catastral actualizado y comparado con el de adquisición (ajustado por IPC),
• Documentación notarial o registral que acredite precios de compraventa anteriores y posteriores en el mismo entorno.

✅ 3. Plazo de prescripción no vencido: la acción de nulidad o reclamación debe ejercitarse dentro de los plazos legales (ver sección “Cantidades y plazos”).

✅ 4. Que hayas aportado tú la prueba, y en plazo: si el Ayuntamiento calculó el impuesto exclusivamente con los coeficientes del art. 107.4 del TRLRHL pese a que tú ya habías acreditado que no hubo incremento, la liquidación es impugnable. Pero atención al matiz, porque es donde más reclamaciones se pierden: desde el 10 de noviembre de 2021 la carga de probar la inexistencia de incremento es tuya. El art. 104.5 del TRLRHL te obliga a declarar la transmisión y a aportar los títulos de adquisición y de transmisión. Si no lo haces, el Ayuntamiento aplica el método objetivo y hace bien.

❌ No es suficiente:

• Que el inmueble haya perdido valor en el mercado general (ej. crisis inmobiliaria),
• Que el contribuyente alegue “mala fe” o “error administrativo”,
• Que el impuesto haya sido liquidado con descuentos o bonificaciones.

📌 Cómo funciona esto en la práctica: si vendes por menos de lo que pagaste, la vía no es discutir el coeficiente, sino acogerte a la no sujeción del art. 104.5 del TRLRHL. La ley fija cómo se hace la comparación y conviene seguirla al pie de la letra: se toma, en cada una de las dos fechas, el mayor entre el valor que conste en la escritura y el comprobado por la Administración, sin computar gastos ni tributos de la operación. Y si el inmueble tiene suelo y construcción, solo cuenta la parte del suelo: se aplica a ambos valores la proporción que el valor catastral del terreno represente sobre el valor catastral total.

Cómo funciona el procedimiento de nulidad y reclamación

El proceso tiene tres vías principales, según la fase en la que te encuentres:

➡️ 1. Antes de pagar (fase de liquidación)
Si aún no has abonado la plusvalía y recibiste una liquidación provisional o definitiva:

• Presenta un recurso de reposición ante el propio Ayuntamiento, adjuntando:
   • Copia de la escritura de adquisición y transmisión,
   • Tasación actualizada (con fecha anterior o cercana a la transmisión),
   • Cálculo comparativo de valores (ajustado a IPC si procede),
   • Referencia expresa al art. 104.5 del TRLRHL si no hubo incremento alguno, o al art. 107.5 si lo hubo pero fue menor que la base calculada por el método objetivo.
• Los plazos no son los de la ley general de procedimiento, sino los del art. 14.2 del TRLRHL: se interpone en un mes desde el día siguiente a la notificación, el Ayuntamiento tiene un mes para resolverlo y, si no lo hace, el recurso se entiende desestimado, lo que no le exime de resolver más tarde.

➡️ 2. Después de pagar (reclamación económico-administrativa)
Si ya pagaste:

• El recurso de reposición del art. 14.2 del TRLRHL es el cauce ordinario también aquí. Solo los municipios de gran población tienen además un tribunal económico-administrativo municipal, y en ellos la reposición es previa a esa reclamación. No existe una vía económico-administrativa autonómica para la plusvalía: es un tributo local.
• Lo decisivo es quién calculó el impuesto. Si te lo liquidó el Ayuntamiento, tienes un mes desde la notificación y después esa liquidación gana firmeza. Si lo autoliquidaste tú —lo habitual en las ciudades grandes—, la vía es pedir la rectificación de la autoliquidación del art. 120.3 de la Ley General Tributaria, y ahí sí dispones de cuatro años, que es el plazo del art. 66 c) para solicitar la devolución de ingresos indebidos.
• Debe incluir: solicitud de devolución íntegra, prueba de pago, y argumentación técnica sobre ausencia de plusvalía.

➡️ 3. Vía contencioso-administrativa
Si la REA es desestimada o no se resuelve en 6 meses:

• Interponer recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo competente (normalmente el de la provincia donde está el Ayuntamiento).
• Plazo: 2 meses desde la notificación de la desestimación o desde la caducidad tácita (Ley 29/1998, art. 46).
• Aquí sí se puede pedir nulidad de pleno derecho, no solo devolución.

⚠️ Importante: sí hay que agotar la vía administrativa. El art. 14.2 del TRLRHL configura el recurso de reposición como el cauce para impugnar los actos dictados en la gestión de los tributos locales, y es contra su resolución —expresa o presunta— cuando se acude al contencioso. Invocar «nulidad de pleno derecho» no permite saltárselo: la revisión de oficio es un cauce excepcional y tasado, y los tribunales han sido muy restrictivos al admitirlo para recuperar plusvalías ya firmes.

Cantidades, plazos y devoluciones

Los plazos son estrictos y varían según la situación:

✅ Las devoluciones incluyen:

• Cuota íntegra pagada,
• Intereses legales desde el día del ingreso (si la devolución se retrasa más de 6 meses),
• Costas procesales, si se gana el contencioso y se acredita mala fe o negligencia administrativa.

📌 Sobre los intereses conviene saber algo que casi nadie reclama porque lo da por perdido: cuando se reconoce que un ingreso fue indebido, el art. 32.2 de la Ley General Tributaria obliga a la Administración a abonar el interés de demora desde el día en que hiciste el ingreso hasta que se ordena el pago, y a hacerlo sin necesidad de que lo solicites. El tipo no es fijo: se aprueba cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, así que hay que mirar el vigente en cada ejercicio del período.

Derechos del contribuyente frente a la plusvalía nula

Como ciudadano, tienes derechos reforzados tras la STC 182/2021:

✅ Derecho a la prueba: el Ayuntamiento debe admitir y valorar tus documentos (tasaciones, escrituras, informes técnicos), no rechazarlos por “no oficiales” (TRLRHL, art. 104.5).

❌ Lo que no tienes es retroactividad. Es el punto en el que más gente pierde tiempo y dinero, así que conviene decirlo sin rodeos: la STC 182/2021 cerró expresamente el pasado. Su fundamento jurídico 6 declara «situaciones consolidadas» —no revisables a su amparo— las liquidaciones que no hubieran sido impugnadas y las autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera solicitado a la fecha en que se dictó, el 26 de octubre de 2021. Si pagaste antes de esa fecha y no habías reclamado ya, la sentencia no te sirve como título para recuperar el dinero.

✅ Derecho a la gratuidad del procedimiento: no puedes ser obligado a contratar abogado ni procurador para presentar alegaciones o REA (TRLRHL, art. 14.2 e), que dice literalmente que no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador).

✅ Derecho a la información clara: el Ayuntamiento debe indicar expresamente en la liquidación cómo se calculó el valor y qué coeficientes se aplicaron (TRLRHL art. 104), y advertir del derecho a alegar ausencia de plusvalía.

✅ Derecho a la indemnización por daños: si el Ayuntamiento insiste en cobrar sin base real y causas perjuicios (ej. embargo, denegación de hipoteca), puedes demandar responsabilidad patrimonial (Ley 40/2015, art. 32).

⚠️ No obstante: el derecho a la devolución no es automático. Debes ejercitarlo activamente. El Ayuntamiento no iniciará devoluciones de oficio salvo en casos muy excepcionales (como las autocorrecciones masivas de Madrid o Barcelona en 2023).

Qué hacer si el Ayuntamiento se niega o dilata la reclamación

Es frecuente que algunos Ayuntamientos respondan con silencio, negativas genéricas (“la fórmula es legal”) o exigencias absurdas (“solo aceptamos tasaciones del Colegio Oficial”). En esos casos:

✅ 1. Exige respuesta motivada: toda resolución debe fundamentarse jurídicamente (Ley 39/2015, art. 35). Si no lo hace, es nula de pleno derecho.

✅ 2. Recurre ante la Alcaldía o Intervención Municipal: presenta escrito solicitando revisión de oficio por infracción manifiesta de la STC 182/2021.

✅ 3. Denuncia ante la Sindicatura de Cuentas o Tribunal de Cuentas: si hay indicios de gestión ilegal reiterada (ej. miles de liquidaciones sin prueba), pueden abrir expediente de responsabilidad.

✅ 4. Acude al Defensor del Pueblo: especialmente útil si hay retrasos injustificados o denegaciones sistemáticas. Sus recomendaciones no son vinculantes, pero tienen gran peso político y mediático.

✅ 5. Interpone recurso contencioso con petición de medida cautelar: si hay riesgo de prescripción o de que el Ayuntamiento transfiera fondos, puedes pedir al juzgado que ordene la devolución inmediata como medida cautelar (Ley 29/1998, art. 124).

⚠️ Nunca esperes a que el Ayuntamiento “se ponga al día”: la carga de la prueba y la iniciativa corresponde al ciudadano. Según el Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso, 12/04/2023), “la inactividad del contribuyente no puede suplirse con la pasividad administrativa”.

Casos especiales: herencias, daciones en pago y viviendas vacías

Algunas situaciones requieren análisis diferenciado:

🔹 Herencias: La plusvalía se calcula sobre el valor del terreno al fallecer el causante, no al aceptar la herencia. Si el valor ha caído entre el fallecimiento y la aceptación

Fuentes oficiales

• Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
• Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
• Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

Preguntas frecuentes

Pagué la plusvalía en 2019 vendiendo con pérdidas. ¿Puedo reclamarla ahora?

Salvo que ya hubieras impugnado aquella liquidación —o pedido rectificar tu autoliquidación— antes del 26 de octubre de 2021, no. La STC 182/2021 declaró en su fundamento jurídico 6 que esas situaciones estaban consolidadas y no podían revisarse a su amparo. Es la pregunta que más se hace y la respuesta que menos se cuenta.

Vendí con pérdidas después de noviembre de 2021. ¿Tengo que pagar?

No, pero el impuesto no se desactiva solo. El art. 104.5 del TRLRHL declara no sujetas las transmisiones en las que se constate que no hubo incremento, y para eso te exige dos cosas: declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y de transmisión. Si no lo haces, el Ayuntamiento liquida por el método objetivo.

Gané algo, pero mucho menos de lo que me sale a pagar. ¿Hay salida?

Sí, y se pasa por alto a menudo. El art. 107.5 del TRLRHL permite tomar como base el incremento real cuando el contribuyente acredita que es inferior al que resulta del método objetivo. Es decir: no hay que elegir entre pagar la fórmula o no pagar nada; existe la opción intermedia de pagar por lo que de verdad ganaste.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar la declaración?

Lo fija el art. 110.2 del TRLRHL y depende de cómo se transmitió: treinta días hábiles en los actos entre vivos (una venta, una donación) y seis meses en los actos por causa de muerte, prorrogables hasta un año si lo solicitas. El plazo cuenta desde el devengo, no desde que recibes ningún aviso.

¿Necesito abogado para recurrir?

No. El art. 14.2 e) del TRLRHL dice expresamente que en el recurso de reposición contra tributos locales no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador. Otra cosa es el contencioso-administrativo posterior, donde ya rigen las reglas generales de postulación.

Me han devuelto la cuota, pero no los intereses. ¿Hay que pedirlos?

No hay que pedirlos: el art. 32.2 de la Ley General Tributaria obliga a la Administración a abonar el interés de demora sin necesidad de que el obligado tributario lo solicite, y a computarlo desde la fecha en que hiciste el ingreso indebido hasta que se ordena el pago. Si te devuelven solo la cuota, la devolución está incompleta.