Duración del contrato de alquiler: prórrogas y preaviso

En resumen

En una vivienda habitual, la duración se pacta libremente. Si el plazo es inferior a cinco años, o a siete cuando el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga por anualidades hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario avise con al menos treinta días en los términos del artículo 9 LAU. Esta regla no debe trasladarse sin más a una vivienda temporal, un local o un contrato de temporada.

Desde el 8 de octubre de 2026, el arrendamiento de vivienda temporal exige una causa expresa, real y acreditable. Debe superar treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses; la duración, la causa y las renovaciones determinan si conserva esa calificación. Su desistimiento legal tiene un régimen propio de un mes desde la formalización y diez días de aviso, sin indemnización cuando se ejerce conforme al artículo 11 LAU. Los contratos temporales anteriores al 8 de octubre conservan su régimen anterior hasta el vencimiento pactado por la disposición transitoria octava LAU.

Para la vivienda habitual, hasta el 14 de noviembre de 2026 se aplica el artículo 10 con cuatro meses de aviso del arrendador, dos del arrendatario y prórrogas anuales de hasta tres años. El Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y cambia esa prórroga a cinco o siete años sucesivos, con seis meses de aviso del arrendador, dos del arrendatario e indemnización en los supuestos previstos. Sus disposiciones transitorias son decisivas. No es correcto aplicar esa redacción futura a una comunicación anterior sin examinar la transición.

1. Qué fecha y qué régimen debes identificar

Antes de contar un plazo, reúne el contrato y sus anexos, la fecha de firma, la fecha de entrega o puesta a disposición, la fecha de cada renovación, la finalidad que motivó el alquiler, la identidad y naturaleza del arrendador y las comunicaciones intercambiadas. El artículo 2 LAU define la vivienda habitual por su destino primordial y, desde el 8 de octubre, define también la vivienda temporal como la destinada a quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable.

La duración escrita no decide por sí sola la calificación. En la vivienda temporal la causa debe figurar expresamente, ser real y poder acreditarse; la carga de probarla recae en el arrendador. Si falta esa causa, el artículo 7 LAU dispone que el contrato pierde su naturaleza temporal y queda sometido al título de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización.

El artículo 4 LAU distingue el régimen imperativo, los pactos permitidos y la aplicación supletoria del Código Civil. En uso distinto del de vivienda rigen principalmente la voluntad de las partes, el título III de la LAU y, supletoriamente, el Código Civil. Una habitación puede quedar dentro de la vivienda habitual o temporal si encaja en el artículo 2; no hay que etiquetar toda habitación como temporada.

2. Vivienda habitual: plazo mínimo, aviso y necesidad

El artículo 9 LAU establece que la duración es libremente pactada. Si es inferior a cinco años, o a siete cuando el arrendador es persona jurídica, se prorroga obligatoriamente por años hasta ese mínimo. El cómputo empieza en la fecha del contrato o en la puesta del inmueble a disposición si esta fue posterior; la prueba de esta última fecha corresponde al arrendatario. Si no se fijó duración o quedó indeterminada, se entiende celebrado por un año, sin perjuicio de las prórrogas legales.

La persona arrendataria puede no renovar el contrato o cualquiera de esas prórrogas avisando con treinta días como mínimo. No confundas ese aviso con el desistimiento del artículo 11 LAU, que es una salida anticipada, ni con una resolución por incumplimiento del artículo 27 LAU.

La recuperación por necesidad tiene requisitos acumulativos: debe haber pasado el primer año; el arrendador debe ser persona física; en el momento de celebrar el contrato se debió hacer constar expresamente la necesidad de ocupar la vivienda para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad; y debe comunicar la causa con dos meses de antelación. Si, tras la extinción del contrato o el desalojo efectivo, la vivienda no se ocupa dentro de los tres meses siguientes, salvo fuerza mayor, la persona arrendataria dispone de treinta días para elegir entre ser repuesta mediante un nuevo periodo contractual de hasta cinco años, con los gastos del desalojo y la reocupación que procedan, o reclamar la indemnización del artículo 9.3, equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir hasta completar cinco años. Este artículo no debe confundirse con la fórmula histórica de indemnización por desistimiento del artículo 11. La comunicación debe identificar la causa real; una mención genérica no sustituye esa comprobación.

La venta y la resolución del derecho del arrendador requieren comprobaciones diferentes. En el régimen del artículo 13 LAU, durante los primeros cinco años —siete cuando el arrendador es persona jurídica— el inquilino puede continuar pese a las causas de resolución del derecho allí enumeradas. Después, si la duración pactada es mayor, el contrato inscrito antes de los derechos que causan esa resolución puede subsistir por todo el plazo. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario o titular de un derecho análogo terminan al extinguirse ese derecho. El apartado 3 protege, con sus requisitos, a quien contrata de buena fe una vivienda ajena con quien aparece como propietario.

El artículo 14 LAU subroga al comprador durante esos cinco o siete años, aunque reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si el plazo pactado es superior, la subrogación abarca todo ese plazo salvo la protección hipotecaria prevista en el artículo: en ese supuesto, el vendedor debe la indemnización que la norma fija por los años pendientes que excedan del mínimo. Incluso una cláusula de extinción por venta debe respetar esos cinco o siete años en este régimen. Estas reglas proceden de la reforma de 2019: para un contrato anterior hay que contrastar su redacción histórica y transición; la inscripción, el título y la fecha no son datos prescindibles.

3. Qué ocurre al alcanzar cinco o siete años

Régimen aplicable del 8 de octubre al 14 de noviembre de 2026. Si vence el plazo mínimo o una prórroga y ninguna parte comunica la no renovación con la antelación legal, el artículo 10 LAU mantiene prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. En esa redacción el arrendador debe avisar con cuatro meses, el arrendatario con dos y, durante una anualidad ya iniciada, el arrendatario puede evitar la siguiente con un mes.

En la redacción vigente hasta el 14 de noviembre, el artículo 10.2 permite solicitar hasta un año extraordinario al acabar la prórroga del artículo 9.1 o del 10.1. Requiere vulnerabilidad social y económica acreditada mediante informe o certificado de servicios sociales emitido en el último año; la aceptación es obligatoria si el arrendador es gran tenedor, salvo nuevo contrato. El artículo 10.3 permite solicitar hasta tres anualidades si la vivienda está en una zona tensionada cuya declaración siga vigente al vencimiento correspondiente. Tiene excepciones por acuerdo con otros términos, nuevo contrato con las limitaciones de renta aplicables o necesidad comunicada conforme al artículo 9.3. No son extensiones automáticas ni basta una noticia para acreditar una declaración territorial.

Régimen desde el 15 de noviembre de 2026. El artículo único del Real Decreto-ley 28/2026 da al artículo 10 una nueva redacción: seis meses de aviso del arrendador, dos del arrendatario y prórrogas tácitas obligatorias sucesivas de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si el arrendador comunica válidamente la no prórroga, la indemnización es la mayor de: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia; o una mensualidad con ese mismo valor por cada año de residencia, prorrateando por meses y días. Si no existe valor individualizado, se usa la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. Se paga al entregar la vivienda, salvo la excepción de necesidad de la letra a), y puede quedar diferida si se solicita y resulta aplicable una prórroga legal. La venta no elimina el derecho: lo asume el adquirente que se subroga, salvo una excepción acreditada.

La indemnización futura no procede cuando, para ese vencimiento, el arrendatario reúne los requisitos de una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la solicita. Si la solicita y resulta aplicable, el derecho queda diferido hasta el final y será exigible si no concurre una excepción. Los apartados 3 y 4 del nuevo artículo 10 impiden que una prórroga voluntaria acordada después de la no prórroga del arrendador dure menos de cinco o siete años y consideran nulas las modificaciones perjudiciales en los acuerdos de prórroga, conforme al artículo 6.

Los nuevos apartados 5 y 6 del artículo 10, desde el 15 de noviembre y con su transición, regulan respectivamente el año extraordinario por vulnerabilidad y las anualidades de hasta tres años en zona tensionada cuando el contrato hubiera de extinguirse por una no prórroga válida del arrendador. Exigen solicitud y sus requisitos y excepciones propios. La prórroga por vulnerabilidad no se acumula con otras extraordinarias legales; cuando concurran varias puede elegirse la más favorable, con preferencia de la territorial. Al finalizar, la comunicación que la originó extingue el contrato sin nuevo aviso, salvo pacto de prórroga o nuevo contrato; la indemnización será exigible solo en los términos de los apartados 1 y 2. Véanse artículo único, disposición transitoria y adicional primera del RDL 28/2026.

Las excepciones deben constar de forma expresa, detallada y escrita en el preaviso. a) Necesidad del arrendador persona física para sí, familiares hasta segundo grado por consanguinidad o adopción, o cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad; si no ocupan en tres meses desde la entrega, salvo fuerza mayor, la indemnización vuelve a ser exigible. b) Que la persona arrendataria no haya habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, pero esta excepción solo opera si la ausencia no estaba justificada —por ejemplo, salud, trabajo, estudios o cuidado familiar— y no permanecían en la vivienda personas del artículo 7.1: una ausencia justificada no elimina por sí sola la indemnización. c) Que tenga en el mismo municipio otra vivienda apta, en pleno dominio o con derecho real de uso o disfrute, que pueda ocupar. d) Que las partes suscriban un nuevo contrato de vivienda habitual. e) Que rechace expresa o tácitamente una oferta fehaciente sobre la misma vivienda, hecha dentro del preaviso, con permanencia mínima de cinco o siete años según el arrendador y renta total conforme al artículo 17.6, incluso fuera de zona tensionada. La fecha de contrato, vencimiento, comunicación y solicitud de prórroga debe comprobarse antes de calcular o descartar cualquier cantidad.

La disposición transitoria única del Real Decreto-ley 28/2026 aplica esa redacción a vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Conserva las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de la publicación y dice que no generan la indemnización del nuevo artículo 10.1, permite un preaviso mínimo de cuatro meses cuando al entrar en vigor resten menos de seis meses, deja terminar íntegramente el periodo de prórroga antigua ya iniciado, no solo su anualidad en curso y coordina los contratos en tácita reconducción con los artículo 1566 del Código Civil y artículo 1581 del Código Civil. Por ello, una respuesta debe indicar el régimen de la fecha de la comunicación y del vencimiento.

4. Prórroga extraordinaria vigente en 2026

La disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 permite, previa solicitud de la persona arrendataria, hasta dos años adicionales por anualidades en contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026. Opera cuando el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 termina antes del 31 de diciembre de 2028; también contempla que termine el periodo de prórroga tácita de los artículos 10.1 o 10.2, o el periodo de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, sin convertir la fecha del 31 de diciembre en requisito de esos dos últimos supuestos. Hay que estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Mantiene las condiciones del contrato y es incompatible con la prórroga territorial del artículo 10.3 vigente, que tiene preferencia; desde el 15 de noviembre esa remisión se coordina con el nuevo artículo 10.6 conforme a la disposición adicional primera del RDL 28/2026.

La aceptación es obligatoria salvo acuerdo con otros términos, renovación o nuevo contrato, o necesidad real y acreditada comunicada conforme al artículo 9.3, aunque la facultad no figurase expresamente en el contrato. Tampoco se aplica si la renovación o el nuevo contrato fija una renta al menos un cinco por ciento inferior a la vigente. La disposición adicional primera del Real Decreto-ley 28/2026 coordina esta prórroga con el artículo 10.1: si procede esa prórroga, la DF5 no se aplica; si se aplica DF5 tras una no prórroga válida, la extinción, la indemnización del artículo 10.1 y las referencias a la redacción anterior quedan sujetas a sus reglas transitorias. Conserva solicitud, vencimiento, pagos, comunicación de necesidad y cualquier nuevo pacto.

5. Vivienda temporal y contratos de temporada

Para los contratos de vivienda temporal formalizados desde el 8 de octubre, el artículo 9 bis LAU exige una duración pactada superior a treinta y un días y, como regla general, no superior a doce meses, atendiendo a la causa. Puede existir una prórroga expresa si subsiste el motivo, sin superar en conjunto la duración máxima como regla general salvo que la causa continúe. Si supera doce meses sin justificación o se novan o suceden más de dos contratos de forma consecutiva entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como vivienda habitual y se aplican los artículos 9 y 10.

Los contratos temporales formalizados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 continúan como uso distinto y bajo el régimen anterior hasta acabar el plazo pactado; llegado ese momento quedan extinguidos sin prórroga. Si se renuevan, pasan al régimen de vivienda temporal de la ley. Esta regla de la disposición transitoria octava LAU evita aplicar retroactivamente el artículo 9 bis o el desistimiento de un mes y diez días a todo contrato antiguo.

Los usos turísticos sometidos a normativa sectorial y los locales tienen exclusiones y reglas distintas. Comprueba también las normas autonómicas y municipales aplicables antes de responder sobre licencias, duración o prórroga.

Los usos turísticos sometidos a normativa sectorial quedan fuera de la LAU cuando encajan en el artículo 5.e: la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada, comercializada con finalidad lucrativa y sujeta a ese régimen específico. La duración máxima la fijan las administraciones competentes, pero no puede superar treinta y un días. Un alquiler temporal residencial no se convierte en turístico solo por durar poco; comprueba finalidad, comercialización, licencia y normativa autonómica y municipal.

6. Tácita reconducción y contratos históricos

El artículo 1566 del Código Civil requiere que, terminado el contrato, el arrendatario permanezca quince días con aquiescencia del arrendador y que no haya habido requerimiento; el periodo resultante se determina con el artículo 1581 del Código Civil. Es una figura diferente de la prórroga imperativa de la LAU. El Real Decreto-ley 28/2026 contiene una transición especial para contratos que ya estaban en tácita reconducción el 15 de noviembre.

La fecha de firma importa. La reforma de la Ley 4/2013 llevó a tres años la prórroga obligatoria y a un año la tácita; su disposición transitoria primera conservó el régimen anterior para contratos preexistentes. El Real Decreto-ley 21/2018 tuvo una vigencia breve y fue derogado, y el Real Decreto-ley 7/2019 recuperó el esquema de cinco/siete años con su propia disposición transitoria. Consulta las publicaciones originales de la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 21/2018 y el Real Decreto-ley 7/2019 cuando el contrato sea anterior a una reforma. Las resoluciones BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527 dejaron sin efecto los cambios de los RDL 26 y 27; solo un acto producido en su intervalo exige un análisis histórico propio.

Tabla orientativa de regímenes históricos

La fecha de celebración, la reforma vigente en ese momento y sus disposiciones transitorias pueden conservar un régimen anterior. La tabla no convierte un contrato histórico en la regla actual del artículo 10.

7. Renta, IRAV y prueba del aviso

La prórroga no autoriza por sí sola una subida. El artículo 18 LAU exige que la actualización se haga en la anualidad y conforme al pacto; sin pacto expreso no hay actualización. Si el pacto no concreta índice o metodología, la redacción vigente remite al IRAV y limita el incremento a su variación anual, usando el último índice publicado en la fecha de actualización; la disposición adicional undécima LAU mantiene el índice de referencia. Para contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023, la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 permite las prórrogas y aplica el límite máximo de la disposición adicional undécima y la redacción vigente del artículo 18.1; en lo demás conserva el régimen jurídico vigente al celebrar. Eso no convierte automáticamente cada contrato antiguo en un contrato sometido en todo a la redacción actual ni deroga la disposición adicional undécima: hay que revisar fecha, pacto, anualidad y territorio.

La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 añade una regla temporal para anualidades que venzan entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento; en los demás casos el incremento resulta de un nuevo pacto y, si no existe, no puede superar el dos por ciento. Es una regla de ese periodo y debe leerse junto con el artículo 18, el IRAV, el pacto, la DT4 y la posible normativa territorial; no autoriza automáticamente cualquier subida hasta el dos por ciento.

La renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita que indique el porcentaje aplicado. Si la persona arrendataria lo pide, debe acompañarse certificación del INE; la referencia temporal es el último índice publicado cuando se hace la actualización. La notificación por nota en el recibo del pago anterior puede ser válida. Guarda contrato, anualidad, cálculo, pacto, territorio, comunicación y prueba de recepción.

Comunica la no renovación o la solicitud de prórroga de manera que puedas demostrar identidad, contenido, fecha y recepción. El artículo 4 LAU permite señalar un correo electrónico si se garantiza la autenticidad, la integridad y la constancia fehaciente de envío y recepción; un mensaje de «enviado» no prueba por sí solo esos extremos.

Al calcular avisos, aplica el artículo 5 del Código Civil salvo una regla especial: en días se excluye el inicial y no se descuentan los inhábiles; meses y años se cuentan de fecha a fecha y, si no hay día equivalente, vence el último del mes. Por ejemplo, un mes desde el 31 de enero de 2026 termina el 28 de febrero; un mes no equivale siempre a treinta días. La fecha de recepción y la fase contractual siguen siendo determinantes.

Pasos prácticos para decidir y dejar prueba

1. Calcula el vencimiento desde la fecha del contrato o la puesta a disposición y separa prórroga del artículo 9, prórroga del artículo 10, desistimiento y tácita reconducción.
2. Comprueba quién es el arrendador, si la necesidad se pactó expresamente, si existe una zona tensionada, la finalidad real y si el contrato es anterior a una reforma relevante.
3. Envía el aviso o respuesta con la figura invocada, fecha, contenido y fundamento que correspondan; conserva contrato, anexos, recibos y mensajes.
4. Ante impago, incumplimiento o negativa a entregar, no uses «desahucio exprés» ni prometas un plazo medio: el cauce y la necesidad de abogado o procurador dependen de la acción.
5. Antes de demandar, verifica si la Ley Orgánica 1/2025 exige actividad negociadora, sus excepciones, la identidad de lo negociado y cómo se prueba. Un burofax no equivale por sí solo a un MASC.

Para temas relacionados, consulta prórroga tácita, actualización de renta, subarriendo y alquiler turístico junto con el contrato y la norma territorial.

8. Si existe conflicto

Separa no renovación, desistimiento, resolución por incumplimiento, necesidad del arrendador y tácita reconducción. Conserva contrato, anexos, recibos, comunicaciones, prueba de entrega, pagos y documentación de la causa temporal o de necesidad. No uses un plazo medio de desahucio ni prometas un resultado: el procedimiento depende de la acción y del juzgado.

Antes de una demanda civil declarativa o del procedimiento que corresponda, comprueba si el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige una actividad negociadora previa o un MASC para esa materia y acción. La exigencia tiene excepciones legales —entre otras, determinadas materias de derechos fundamentales, familia y menores, tutela sumaria de la posesión, medidas cautelares, ejecución y otros supuestos previstos—, por lo que no debe aplicarse como una fórmula universal. El intento debe referirse al mismo objeto y partes que el litigio. Los artículos 7, 9 y 10 regulan los efectos sobre prescripción y caducidad, la confidencialidad y la acreditación.

Conserva la solicitud o invitación completa, identidad de las partes, objeto y pretensión, fecha de envío y recepción, asistencia o respuesta, reuniones, cierre sin acuerdo y, cuando proceda, la acreditación del tercero neutral. La solicitud puede afectar a la prescripción o caducidad en los términos del artículo 7 y no crea un plazo universal para toda reclamación. En la negociación directa, el artículo 10 contempla, entre otras causas de terminación, treinta días naturales desde la recepción sin primer contacto o respuesta, treinta días desde una propuesta concreta sin acuerdo o respuesta y tres meses desde la primera reunión, salvo continuación acordada. El artículo 7 exige, para conservar el requisito de procedibilidad, demandar dentro de un año desde la recepción de la solicitud sin respuesta o la terminación sin acuerdo; no sustituye el plazo propio de prescripción o caducidad. Un burofax no satisface automáticamente un MASC: solo sirve como evidencia si su contenido, recepción, momento y procedimiento cumplen el régimen aplicable. El contenido negociador es confidencial conforme al artículo 9 y sus excepciones; la prueba del intento no autoriza a divulgar todas las ofertas. No existe una mediación municipal gratuita y obligatoria universal.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura el contrato de alquiler en España en 2026?

No hay una duración única. En vivienda habitual, el artículo 9 LAU prevé cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, con prórroga anual hasta ese mínimo, pero debes comprobar fecha de celebración, puesta a disposición y régimen transitorio. Hasta el 14 de noviembre de 2026 rige la versión del artículo 10 con sus avisos y prórrogas; desde el 15 de noviembre el Real Decreto-ley 28/2026 introduce otra regla y transitorios. En vivienda temporal desde el 8 de octubre se exige causa expresa y, como regla general, más de 31 días y hasta 12 meses; un contrato anterior puede seguir la DT 8. No se puede dar una fecha sin esos datos.

¿Puede el inquilino terminar el contrato antes del plazo establecido?

Depende de la finalidad y de la fecha y régimen del contrato. En vivienda habitual, el artículo 11.1 permite desistir tras seis meses con treinta días de aviso; el apartado 3 excluye la indemnización cuando ese derecho se ejerce conforme a sus requisitos. En vivienda temporal formalizada desde el 8 de octubre, el artículo 11.2 permite desistir tras un mes con diez días y el apartado 3 mantiene esa consecuencia. Un contrato temporal anterior, un local u otro uso puede quedar bajo el régimen histórico, el pacto y el Código Civil; no se le aplica automáticamente un mes, diez días o indemnización cero. En vivienda habitual anterior al 26 de mayo de 2023 debe comprobarse el régimen preservado por la DT 4 de la Ley 12/2023; para la franja posterior hasta el 7 de octubre de 2026 tampoco se presume deuda ni indemnización cero sin analizar contrato y transición.

¿Qué sucede si el contrato no menciona una prórroga automática?

La falta de una cláusula no elimina las prórrogas legales si el contrato es de vivienda habitual y, por su fecha, entra en el artículo 9 LAU. Hay que comprobar duración, celebración, puesta a disposición, tipo de arrendador y transición. En un temporal, el artículo 9 bis y la DT 8 pueden llevar a otra respuesta; en local u otro uso mandan el pacto y el título III. La tácita reconducción de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil tampoco es una prórroga legal.

¿Puede el arrendador echar al inquilino antes de que termine el contrato?

No por una decisión unilateral sin causa y cauce. El artículo 27 LAU contempla incumplimientos como impago, cesión o subarriendo inconsentidos, daños dolosos, obras no consentidas o actividades molestas, peligrosas o ilícitas. La necesidad del artículo 9.3 exige arrendador persona física, primer año transcurrido, necesidad expresa al contratar, dos meses de aviso y los remedios de la norma si no hay ocupación; el contrato, su fecha y los hechos son determinantes. La respuesta cambia en contratos históricos, temporales, uso distinto y en la transición del artículo 10 prevista para el 15 de noviembre de 2026.