Si el vendedor no entrega la vivienda
Cuando la fecha o condición de entrega pactada ha pasado y el vendedor no cumple, reúne el contrato, los pagos y la prueba de lo ocurrido. En el régimen común puedes pedir el cumplimiento o la resolución si concurren los requisitos del artículo 1124 del Código Civil, y reclamar los daños e intereses que procedan y se puedan acreditar. Un retraso no convierte automáticamente cualquier incumplimiento en causa de resolución: importan el contenido del contrato, la gravedad, la finalidad, la conducta de las partes y las circunstancias.
Entrega material y escritura pública
El vendedor debe entregar y sanear la cosa vendida conforme al artículo 1461 CC. El artículo 1462 establece que la cosa se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador y que el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega salvo que de ella resulte o se deduzca claramente lo contrario. Por eso, si la escritura aplaza llaves o posesión, debe leerse esa cláusula junto con el acta de entrega; no es correcto afirmar que firmar escritura nunca entrega ni que la ausencia de llaves siempre prueba incumplimiento.
Si lo debido es una vivienda determinada, el artículo 1096 CC permite pedir que se realice la entrega, sin perjuicio de otros derechos. La viabilidad procesal, la posesión actual y la existencia de terceros deben examinarse antes de prometer una entrega inmediata.
Qué opciones puede haber
- Cumplimiento: pedir la entrega prevista y, si procede, los daños acreditados.
- Resolución: solicitar la terminación del contrato cuando el incumplimiento tenga entidad suficiente para activar el artículo 1124, con restituciones y daños que correspondan.
- Cláusula penal: si existe, comprobar su redacción, hecho desencadenante, cuantía, compatibilidad con cumplimiento o daños y eventual moderación conforme a los arts. 1152 a 1154 CC. No hay un porcentaje legal general ni se aplica sin interpretar el pacto.
El artículo 1100 CC regula la mora y sus excepciones. El artículo 1101 vincula la indemnización al dolo, negligencia, morosidad o contravención de la obligación; los arts. 1106 y 1107 ayudan a delimitar pérdida, lucro cesante, previsibilidad y dolo. No se presume una indemnización integral ni se pueden fijar alquileres, intereses o costes sin documentos y relación causal.
Requerimiento y prueba
Un requerimiento escrito puede dejar constancia de la fecha, la obligación y la posición que adopta cada parte. Describe qué se pactó, qué falta, cuándo venció, qué documentos lo acreditan y qué solución se pide. No hay un plazo legal universal de diez días hábiles para que el vendedor cumpla: el plazo razonable depende del contrato, la prestación y la urgencia. No suspendas pagos de forma automática; antes analiza la reciprocidad, las condiciones del contrato y las consecuencias de tu propia decisión.
Conserva contrato, escritura, pagos, anuncios, licencias, actas, mensajes, alquileres y otros gastos. El informe de daños debe distinguir gastos ya realizados, perjuicios previsibles y lo que es solo una estimación. Las costas procesales dependen del proceso y de la resolución; no son un gasto indemnizable automático.
Sobre plano y cantidades anticipadas
En una compra de vivienda en construcción, revisa la disposición adicional primera de la LOE, la regulación vigente de cantidades anticipadas, el contrato, la licencia, la cuenta especial y el aval o seguro entregado. La garantía tiene requisitos y alcance propios; no todas las operaciones ni todos los pagos quedan cubiertos por igual y no debe prometerse una reclamación directa al garante sin comprobar documentación.
Vendedor profesional, consumidor y territorio
La protección general de consumidores puede aplicarse a la compra a un empresario: hay que revisar información, publicidad, contrato y cláusulas abusivas conforme a los artículos 3 y 4 y 82 y siguientes del TRLGDCU. Sin embargo, el régimen de falta de conformidad de su título IV utiliza para bienes la definición de cosas muebles corporales del artículo 59 bis.2: sus garantías de bienes no son una garantía general de la vivienda. Las responsabilidades del inmueble deben analizarse mediante contrato, saneamiento civil, LOE y normas aplicables; una posible reclamación por un bien mueble suministrado se valora por separado.
Negociación previa y plazos
Antes de demandar, comprueba el ámbito y las excepciones de los artículos 3 y 5 de la LO 1/2025. En una reclamación declarativa civil ordinaria suele exigirse actividad negociadora previa: el objeto negociado debe coincidir con el litigio y el intento debe acreditarse conforme al artículo 10, respetando la confidencialidad del artículo 9. No equivale automáticamente a enviar cualquier burofax.
El artículo 7 distingue interrupción de la prescripción y suspensión de la caducidad desde el intento de comunicación de una solicitud de negociación que defina adecuadamente el objeto y siga los medios previstos. En negociación directa, si no se mantiene la primera reunión dirigida al acuerdo o no se obtiene respuesta escrita dentro de treinta días naturales desde la recepción o, si no se produce, desde el intento, el cómputo se reinicia o reanuda, respectivamente. Existen reglas específicas para propuestas sin respuesta e intervención de terceros. La suspensión conserva los días ya consumidos y no mantiene indefinidamente abierta una acción breve. El año del artículo 7.3 para conservar el requisito de procedibilidad no amplía el plazo sustantivo.
Las acciones personales sin plazo especial tienen, en el régimen común, el plazo de cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento del artículo 1964.2 CC; hay que comprobar la acción, exigibilidad y reglas transitorias. El artículo 1973 regula la interrupción de la prescripción. No se usa ese plazo para sustituir el saneamiento de seis meses ni cualquier caducidad especial.
Pasos prudentes
- Comprueba fecha, condición y forma de entrega pactadas.
- Lee escritura y acta para saber si operó la entrega instrumental.
- Reúne pagos y prueba del retraso y de los daños.
- Envía una comunicación verificable y conserva la recepción.
- Decide cumplimiento o resolución solo después de identificar la acción y sus requisitos.
- Si hay obra nueva o cantidades anticipadas, revisa las garantías específicas.
Base legal comprobada el 03/10/2026
Se cotejaron publicación original y texto consolidado de las normas oficiales. Las consecuencias dependen del contrato, la entrega, la gravedad del incumplimiento, la prueba y la acción elegida; no se promete resultado ni intervención humana.
- Código Civil, publicación original y texto consolidado: arts. 1096, 1100-1108, 1124, 1152-1154, 1257, 1461-1462 y 1964 cuando sean relevantes.
- Ley 38/1999, LOE, publicación original y texto consolidado: disposición adicional primera sobre cantidades anticipadas y arts. 17-19 cuando exista responsabilidad constructiva.
- TRLGDCU, publicación original y texto consolidado: arts. 3-4 y 117-124 si el comprador es consumidor y el vínculo entra en ese régimen.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, publicación original y texto consolidado: cauce y carga de la prueba que correspondan.
- LO 1/2025, publicación original y texto consolidado: arts. 3, 5, 7, 9 y 10 sobre negociación previa y acreditación.
Alcance y límites: no se fija un plazo universal de cumplimiento, un coste, un porcentaje, un interés anual ni una indemnización automática. La entrega se analiza conforme a la escritura, la posesión y el artículo 1462 CC.
La definición de bienes muebles se cotejó con el RDL 7/2021, artículo decimosexto. Para los plazos catalanes citados se cotejó la reforma y su régimen temporal en el Decreto-ley 27/2021, artículo 1 y disposiciones transitoria primera y final.
La disposición adicional primera LOE vigente se cotejó con la Ley 20/2015, disposición final tercera, con entrada en vigor general el 1 de enero de 2016; para anticipos anteriores debe comprobarse el régimen temporal.
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. La IA no determina por sí sola si un incumplimiento es esencial, qué daños se indemnizan o qué vía procesal corresponde. Consulta tu caso.