Que una cláusula esté firmada no decide por sí sola si puede aplicarse. Esta guía se revisa con fecha 8 de octubre de 2026 y separa la finalidad real del arrendamiento, la fecha de celebración, la condición de las partes, el territorio y el texto vigente. La regla del artículo 6 LAU deja sin efecto las estipulaciones que empeoren en perjuicio del arrendatario las normas imperativas del Título II, salvo autorización legal; no convierte cualquier discrepancia en nulidad total.
Desde el 8/10/2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026; los RDL 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por las resoluciones BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527. El RDL 28/2026 está publicado, pero su reforma del artículo 10 entra en vigor el 15/11/2026: no se aplica antes de esa fecha.
Qué régimen tiene el contrato
El artículo 2 LAU considera vivienda habitual la edificación habitable cuyo destino primordial es cubrir la necesidad permanente de vivienda e incluye el alquiler parcial de una habitación o estancia. Desde el 8/10/2026 también define la vivienda temporal para quien está desplazado temporalmente de su domicilio por una causa justificada y acreditable.
El artículo 3 reserva el uso distinto a destinos no residenciales y excluye el alojamiento u hospedaje de personas. La temporalidad residencial se analiza con la finalidad y la prueba, no solo con una etiqueta del anuncio. La causa temporal del artículo 7.2 debe constar expresamente, ser real y acreditable; su ausencia puede llevar al régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos.
El artículo 9 bis vigente desde el 8/10 permite pactar vivienda temporal por más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses según la causa; la prórroga exige acuerdo expreso y causa subsistente. Si supera 12 meses sin justificación o se suceden más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se trata como habitual. La exclusión turística del artículo 5.e exige vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, finalidad lucrativa, promoción o comercialización por cualquier medio y régimen sectorial turístico competente, con máximo estatal de 31 días; la normativa autonómica y local puede añadir requisitos. La letra f) excluye los programas sin ánimo de lucro de entidades del tercer sector en sus términos.
Los doce meses no son un máximo absoluto: el artículo 9 bis.1 admite que la causa temporal subsista posteriormente. La conversión del apartado 2 exige superar doce meses sin justificación o novar o suceder más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
En contratos temporales celebrados antes del 8/10/2026 opera la disposición transitoria octava incorporada por el RDL 29: mantienen el régimen de uso distinto hasta el plazo pactado y terminan sin prórroga; una renovación temporal ya queda bajo la ley vigente. Un contrato anterior a la Ley 12/2023 requiere además leer su régimen histórico y su DT4 original; la fecha no autoriza a aplicar sin más una regla posterior.
Cláusulas, formalización y cesión
La regla del artículo 4 hace imperativos los títulos I y IV. La vivienda habitual se rige por lo pactado dentro del Título II y, supletoriamente, por el Código Civil; el uso distinto se rige primero por el pacto, después por el Título III y, en defecto, por el Código Civil. La exclusión de una regla posible debe ser expresa y referirse a cada precepto.
La libertad de pacto tiene los límites del artículo 1255 del Código Civil. El control de cláusulas abusivas exige una relación entre consumidor y empresario conforme a los arts. 2, 3 y 4 del TRLGDCU: una persona física también puede actuar como empresario. El artículo 82 atiende a cláusulas no negociadas, buena fe y desequilibrio importante; el 83 regula su nulidad y la subsistencia del contrato si puede mantenerse sin ellas. La sola firma no prueba negociación individual ni hace válida una cláusula prohibida.
El artículo 37 permite que ambas partes se compelan a formalizar por escrito y obliga a formalizar por escrito si lo pide el arrendatario. El documento debe recoger identidad, finca, duración, renta inicial y cláusulas acordadas. Su falta no invalida por sí sola un contrato verbal, aunque dificulta probar la fecha, la finalidad, los pagos y los pactos. La cesión necesita consentimiento escrito y la vivienda solo puede subarrendarse parcialmente con consentimiento escrito conforme al artículo 8.
Renta, actualización, gastos e impuestos
La renta inicial se pacta según el régimen, la zona tensionada, la fecha y las partes. En contratos de vivienda temporal sucesivos y en alquileres parciales por habitaciones hay además límites específicos del artículo 17.8 y 17.9: la renta posterior no puede incrementar anualmente por encima del IRAV vigente, y la suma de rentas parciales simultáneas no puede superar la renta de la vivienda completa; en zona tensionada se aplican también los apartados 6 y 7. En la vigencia contractual, el artículo 18 actual solo permite actualizar al cumplirse cada anualidad y cuando exista pacto expreso. Si no hay pacto expreso, no hay actualización; si el pacto menciona un mecanismo pero no concreta índice o metodología, se utiliza el IRAV como límite y referencia en los términos del propio artículo. La notificación escrita permite exigir la renta actualizada desde el mes siguiente y debe expresar el porcentaje; el arrendatario puede pedir la certificación del INE.
La disposición adicional undécima LAU encarga al INE definir el índice de referencia, y la Resolución INE de 18/12/2024 fija su método y efectos desde 1/1/2025. En contratos anteriores al 26/5/2023 no se debe afirmar que todo aumento sea IRAV: la DT4 original de la Ley 12/2023 conserva el régimen de celebración en lo demás. El RDL29 ha modificado su apartado 1 para permitir prórroga conforme al artículo 10 y aplicar el límite máximo de la DA11/artículo 18 a las actualizaciones; la existencia de un pacto, la anualidad y la redacción temporal deben comprobarse.
Debe leerse también la DT4 vigente de la Ley 12/2023: tras el artículo 4.Dos del RDL29, las prórrogas y el límite de actualización tienen reglas específicas para contratos anteriores a esa ley; en lo demás se conserva el régimen de celebración. Una fuente original explica el antecedente, pero no sustituye esta modificación vigente.
Desde el 8/10/2026 y hasta el 31/12/2027, la disposición final sexta del RDL29 establece una regla extraordinaria: si la renta supera el límite máximo del sistema estatal de referencia no procede aumento; en los demás casos las partes pueden pactar y, sin nuevo pacto, el aumento no puede superar el 2 %. No es un 2 % universal ni sustituye la comprobación de contrato, zona, anualidad y régimen histórico.
En gastos, el artículo 20 actual exige pacto escrito e importe anual para repercutir gastos generales no individualizables; en propiedad horizontal se atiende a la cuota y fuera de ella no se pueden imputar gastos de comunidad. Los tributos asociados a la vivienda no se imponen a la parte arrendataria salvo que sea el obligado tributario. La gestión inmobiliaria y formalización no pueden repercutirse al arrendatario; otro servicio no esencial solo puede cobrarse si lo solicita expresamente por escrito tras conocer su carácter opcional y precio. Los contadores son del arrendatario y los gastos no tributarios tienen el límite legal durante los primeros cinco o siete años.
En el régimen del artículo 20.3, durante los primeros cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, esos gastos no tributarios solo aumentan por acuerdo de las partes, una vez al año, y como máximo en el doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta conforme al artículo 18.1. Deben comprobarse también las limitaciones del artículo 17.6 sobre nuevos contratos en zona tensionada; no puede utilizarse un gasto para eludir un límite de renta.
Contratos históricos: la fecha cambia el análisis
La fecha no es decorativa. La Ley 4/2013 llevó a tres años la duración mínima y a un año la prórroga posterior en su régimen; el RDL 7/2019 llevó a cinco años, o siete si el arrendador era persona jurídica, en los términos de sus disposiciones transitorias. Los contratos celebrados antes de la Ley 12/2023 conservan en lo demás el régimen de celebración conforme a la DT4 original; los contratos de vivienda de 1985 que sobrevivan a la LAU tienen además la transición del DT1 LAU. No se puede resolver la validez de una cláusula antigua leyendo solo la redacción actual.
Fianza y garantías
La fianza del artículo 36.1 es de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto. No se actualiza durante los primeros cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica; al finalizar, el saldo devenga interés legal si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolución. El artículo 36.2 añade que, cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador puede exigir un aumento o el arrendatario una disminución de la fianza hasta igualarla a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda. Esta regla de ajuste en la prórroga debe leerse junto a la regla inicial de no actualización.
Desde el 8/10, el artículo 3.17 del RDL29, incorporado al artículo 36.5, prohíbe exigir al arrendatario un seguro de impago u otra cobertura análoga. La garantía adicional pactada para vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no puede superar dos mensualidades; en vivienda temporal no puede superar una. El artículo 36.6 exceptúa de la obligación de fianza a las administraciones, entes públicos y mutuas en los términos presupuestarios que enumera. El artículo 36.7 exige un documento final firmado por ambas partes; si no se firma o no refleja desperfectos, hay una presunción de entrega adecuada que admite prueba en contrario. Estas reglas deben fecharse cuando se trate de contratos anteriores; para temporales anteriores al 8/10 se consulta la DT8.
Reparaciones, obras y entrada
El artículo 21 obliga al arrendador a conservar la vivienda salvo deterioro imputable al arrendatario según los arts. 1563 y 1564 del Código Civil. El inquilino debe avisar pronto y permitir la verificación; puede realizar una reparación urgente, tras comunicarla, para evitar daño inminente o incomodidad grave y reclamar el importe. Las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario son del arrendatario. Desde el 8/10, el nuevo apartado 5 permite requerir por escrito con presupuesto razonable: hay 15 días naturales desde la recepción para aceptar, proponer alternativa o ejecutar; solo ante falta de respuesta o negativa injustificada y con coste razonable documentado permite ejecutar y descontar de rentas futuras. No es una licencia para descontar cualquier gasto.
En vivienda temporal vigente desde el 8/10, el artículo 21 bis del RDL29 atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones, exige aviso lo antes posible y una respuesta en cinco días hábiles; después permite reclamar el gasto o, con justificación, descontarlo de la renta siguiente. La DT8 mantiene el régimen anterior para temporales anteriores hasta su término. No existe una regla estatal universal de entrada en 24 o 48 horas: deben respetarse consentimiento, intimidad e inviolabilidad del domicilio.
Una cláusula que permita entrar por haber avisado con 24 o 48 horas no sustituye el consentimiento del titular del domicilio. El artículo 18.2 de la Constitución contempla consentimiento, resolución judicial y flagrante delito; el artículo 1554.3 CC obliga al arrendador a mantener el goce pacífico. Permitir una verificación de reparaciones no equivale a consentir cualquier entrada.
Las obras de mejora siguen el artículo 22 (aviso escrito con tres meses, desistimiento en un mes cuando proceda, reducción proporcional e indemnización de gastos). Las obras que cambian configuración requieren consentimiento escrito conforme al artículo 23; la adaptación por discapacidad o edad superior a 70 años tiene el trámite del artículo 24. Si obras de conservación o acordadas por una autoridad competente vuelven inhabitable la vivienda, el artículo 26 permite suspender o desistir sin indemnización, con suspensión de plazo y renta mientras dura la obra.
Qué comprobar antes de reclamar
- Identifica fecha de contrato y de entrega, finalidad real, arrendador persona física o jurídica, zona y comunidad autónoma.
- Separa renta, actualización, fianza, garantía adicional, gastos generales, tributos, contadores y agencia; conserva contrato, inventario, recibos, fotos y comunicaciones.
- Formula por escrito la petición concreta y guarda envío, recepción, presupuesto y respuesta. No dejes de pagar ni descuentes unilateralmente fuera de la regla que corresponda.
- Si la acción civil exige actividad negociadora previa, consulta el artículo 5 de la LO 1/2025: un burofax no es automáticamente un MASC. La actividad y su intento se documentan conforme a los arts. 7, 9 y 10, con objeto coincidente, prueba y confidencialidad. El propio artículo 5 enumera excepciones —por ejemplo, tutela de derechos fundamentales, posesión sumaria, ruina, protección de menores y juicio cambiario— y exime, entre otros, demandas ejecutivas, cautelares previas y diligencias preliminares.
La guía orienta sobre reglas y documentos; no atribuye revisión por abogado, no promete resultado y no sustituye el análisis del contrato y de la normativa autonómica aplicable.
Preguntas frecuentes
¿Qué cláusulas son obligatorias en un contrato de alquiler en España?
No hay una lista universal que haga inexistente todo contrato si falta un dato. Si cualquiera de las partes exige escritura, el artículo 37 LAU recoge identidad, finca, duración, renta inicial y demás cláusulas acordadas. En un contrato verbal pueden ser difíciles de probar la fecha, la causa temporal, los pagos o los gastos. Las normas imperativas del tipo de arrendamiento siguen siendo aplicables.
¿Cuáles son las cláusulas prohibidas en un contrato de alquiler?
El artículo 6 LAU deja sin efecto las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario modificando normas imperativas del Título II, salvo autorización legal. La consecuencia debe limitarse a la cláusula y al régimen afectado; no toda cláusula discutible derriba el contrato. Cesión y subarriendo tienen además los requisitos escritos del artículo 8.
¿Qué cláusulas suelen considerarse abusivas en los contratos de alquiler?
El control del artículo 82 TRLGDCU exige comprobar la relación consumidor-empresario de los arts. 2 a 4, la falta de negociación individual, buena fe, desequilibrio y circunstancias. Una persona física puede actuar como empresario. Entre particulares deben analizarse la LAU y el Código Civil; el artículo 83 regula la subsistencia del contrato cuando proceda el control de consumo. Una etiqueta o la firma no decide por sí sola la validez.
¿Puede el arrendador incluir una cláusula de aumento de renta anual sin límite?
No. El artículo 18 vigente exige anualidad y pacto expreso; sin pacto no hay actualización. Si el pacto no concreta índice o metodología, opera el IRAV como referencia y límite del artículo. La DF6 del RDL29 añade hasta el 31/12/2027 la regla extraordinaria de límite de referencia y, sin nuevo pacto en los demás casos, máximo del 2 %. No se aplica sin comprobar fecha, contrato y zona.
¿Qué LAU se aplica a mi contrato?
Compara finalidad, fecha, territorio y texto contractual. Vivienda habitual se encuadra en el artículo 2; temporal actual en los arts. 7 y 9 bis; uso distinto en el artículo 3; turismo sujeto a régimen sectorial en el artículo 5.e. Los temporales anteriores al 8/10 siguen su régimen hasta el plazo pactado y los contratos anteriores a la Ley 12/2023 exigen leer su DT4.
Si firmé una cláusula abusiva, ¿me obliga?
La firma no impide revisar una cláusula. El artículo 6 puede dejarla sin efecto si empeora una norma imperativa del Título II sin autorización legal, pero hay que determinar tipo de contrato, fecha, partes y alcance. Documenta la objeción y no presupongas nulidad total.
¿Puede el casero obligarme a pagar el IBI?
En la redacción vigente del artículo 20.1 no pueden imponerse a la parte arrendataria los tributos asociados a la vivienda salvo que sea el obligado tributario. El pacto no cambia a quién reclama la Administración. Para contratos anteriores hay que comprobar la norma temporal aplicable, sin trasladar la regla actual sin más.
¿Y los gastos de la agencia inmobiliaria?
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización no pueden repercutirse al arrendatario, directa ni indirectamente, bajo el artículo 20.2 vigente. Un servicio no esencial solo puede cobrarse si el arrendatario lo solicita expresamente por escrito tras recibir información sobre su carácter opcional y coste.
¿Puede subirme cada año los gastos de comunidad que me repercute?
Solo tras clasificar el gasto y el edificio. En propiedad horizontal el pacto escrito debe determinar el importe anual; fuera de propiedad horizontal no se pueden imputar gastos de comunidad. Los conceptos no tributarios solo pueden aumentar por acuerdo anual dentro del límite del artículo 20.3 durante los primeros cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica; los servicios con contador son del arrendatario.
¿Qué pasa si una cláusula es nula? ¿Se cae el contrato entero?
No automáticamente. El artículo 6 afecta a la estipulación contraria a una norma imperativa cuando no hay autorización; el resto puede subsistir si es separable y compatible. El resultado depende del texto, finalidad, fecha, territorio y hechos.
Base legal y doble contraste documental (8 de octubre de 2026)
La revisión se hizo sobre unidades seleccionadas de la LAU consolidada, con su última actualización publicada el 7/10 y entrada en vigor de las modificaciones del RDL29 el 8/10; se contrastaron las publicaciones originales del RDL29, RDL28 y la Ley 12/2023. No se atribuye lectura íntegra de cada ley: el alcance de cada unidad se documenta en el expediente editorial.
El contraste temporal incluye las resoluciones 20526 y 20527, que dejaron sin efecto RDL26/27, y el RDL28, cuya reforma del artículo 10 queda para el 15/11/2026. Para alquileres anteriores se conserva la distinción de la DT4 original; para temporales anteriores al 8/10 se aplica la DT8 del RDL29 hasta el plazo pactado. Las normas autonómicas de fianza, turismo, vivienda y consumo pueden añadir requisitos.
Para una reclamación civil, los arts. 5, 7, 9 y 10 de la LO 1/2025 se consultan según la acción y sus excepciones: debe existir identidad entre negociación y litigio y una acreditación documental; la confidencialidad tiene excepciones legales. La doble comprobación editorial asistida por IA no es revisión humana de abogado.
Información orientativa. La aplicación depende de contrato, fecha, finalidad, territorio y prueba. Consulta a un profesional cuando haya riesgo de pérdida de vivienda, cantidades relevantes o procedimiento en curso.