Prórroga tácita del alquiler: cuándo se activa

Prórroga del alquiler: tres figuras que no deben confundirse

“Prórroga tácita” se usa a veces para describir que el alquiler sigue, pero la prórroga obligatoria de los artículos 9 y 10 LAU y la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil son figuras distintas. La fecha de celebración, el uso, la duración pactada, la identidad del arrendador y las comunicaciones determinan qué régimen se aplica.

Prórroga obligatoria de los artículos 9 y 10

En vivienda habitual, el artículo 9.1 permite pactar la duración, pero lleva el contrato a un mínimo de cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica cuando la duración pactada es menor, salvo comunicación del arrendatario con treinta días. El plazo se cuenta desde el contrato o desde la puesta a disposición si fue posterior. La disposición transitoria aplicable puede cambiar el análisis de contratos anteriores.

En el régimen vigente desde el 8 de octubre, al llegar el vencimiento después de esos cinco o siete años, el artículo 10.1 prorroga por anualidades hasta tres años si nadie avisa: cuatro meses para el arrendador, dos para el arrendatario; el arrendatario puede no renovar una anualidad con un mes. No es una regla de quince días ni una reconducción civil.

El artículo 10.2 vigente permite pedir hasta un año al terminar los periodos previstos, acreditando vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de servicios sociales emitido en el último año; obliga al gran tenedor a aceptar salvo nuevo contrato. El 10.3 exige vivienda en zona tensionada durante la vigencia de su declaración, vencimiento de los periodos que cita y solicitud, para anualidades hasta tres años; admite las excepciones de acuerdo, nuevo contrato con los límites de renta aplicables o necesidad comunicada en las condiciones del 9.3. La prórroga territorial es preferente frente a DF5. No se activan solo por continuar pagando ni se aplican las incompatibilidades futuras antes de su fecha.

Regla prevista desde el 15 de noviembre: prórroga e indemnización

El artículo único del RDL 28/2026 cambia el artículo 10 desde el 15 de noviembre de 2026. Para los vencimientos a los que se aplique, alcanzados los cinco/siete años e incluidas prórrogas voluntarias o legales, prevé aviso del arrendador de seis meses y del arrendatario de dos, o ciclos sucesivos de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—. No es la regla vigente hoy ni convierte la prórroga antigua en un ciclo nuevo a mitad de su periodo.

La no prórroga válidamente comunicada por el arrendador puede generar el mayor de dos importes: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia, con prorrateo de periodos inferiores por meses y días. La base es el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia; si no se obtiene ese valor, la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. Se abona al entregar la vivienda, salvo la excepción de necesidad y su ocupación posterior. No calcula aquí un importe personal.

No procede esa indemnización si el arrendatario reunía los requisitos para una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pidió. Si la solicita y resulta aplicable, el derecho se difiere al final y sigue condicionado a las exclusiones. La venta no lo extingue por sí sola: se contempla al adquirente subrogado.

Las causas de exclusión deben constar expresamente, con detalle y por escrito en el preaviso: necesidad del arrendador persona física para sí, familiares hasta segundo grado por consanguinidad o adopción, o cónyuge en los supuestos de sentencia firme; ausencia no justificada superior a seis meses en los doce anteriores, sin los ocupantes del artículo 7.1; otra vivienda apta y ocupable en el mismo municipio en pleno dominio o derecho real de uso; nuevo contrato; o rechazo expreso o tácito de una oferta fehaciente formulada dentro del preaviso que garantice cinco/siete años y renta conforme al artículo 17.6 incluso fuera de zona tensionada. Ausencias justificadas por salud, trabajo, estudios o cuidados no se convierten aquí en una exclusión.

La necesidad del futuro artículo 10.2.a es una excepción a esa indemnización y admite hasta segundo grado; la recuperación ordinaria del artículo 9.3 exige primer grado y sus propios requisitos. Si la vivienda no se ocupa por las personas previstas en los tres meses desde la entrega, salvo fuerza mayor, nace la indemnización del artículo 10.1 desde que transcurre ese plazo. No se confunde con la opción de reposición o mensualidades del artículo 9.3.

Si, tras el aviso del arrendador, se pacta una prórroga voluntaria, no puede ser inferior a cinco/siete años; las condiciones perjudiciales respecto del contrato original se someten a los artículos 10.4 y 6. Las futuras prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad o zona tensionada requieren que el contrato fuera a extinguirse por una no prórroga válida, solicitud y sus requisitos. La primera conserva el informe de servicios sociales del último año y la aceptación del gran tenedor salvo nuevo contrato; la territorial depende de una declaración vigente y sus excepciones. No son acumulables como años añadidos sin límite, y la territorial es preferente. Al finalizar puede operar la extinción comunicada sin nuevo aviso, salvo prórroga acordada o nuevo contrato, y la indemnización si corresponde.

Cómo se coordina el cambio futuro con contratos y avisos anteriores

• La disposición transitoria única del RDL 28/2026 alcanza contratos vigentes para los vencimientos posteriores a su entrada, con sus excepciones.
• Los avisos de no prórroga del arrendador efectuados válidamente antes de la publicación del RDL —7 de octubre— conservan eficacia y no generan esa indemnización, incluso si después procede una prórroga extraordinaria. Se comprueba el aviso y su fecha; no se extiende esa protección a cualquier aviso anterior al 15 de noviembre.
• Si al entrar la reforma quedan menos de seis meses para el vencimiento, permite aviso del arrendador con cuatro meses.
• Los contratos que ya estén en el periodo del antiguo artículo 10.1 continúan en ese periodo completo hasta su término; no solo hasta acabar la anualidad que esté corriendo. Después se aplica el artículo 10 nuevo.
• Para vivienda habitual ya en tácita reconducción, continúan los artículos 1566/1581 CC hasta el primer vencimiento del periodo de reconducción desde la entrada de la reforma; a partir de ahí entra el artículo 10. Para el mínimo se suman el contrato originario y el tiempo de reconducción. Los requerimientos válidos de terminación anteriores a la publicación conservan eficacia y no originan la indemnización nueva.

Su disposición adicional primera excluye la prórroga DF5 cuando procede la nueva del artículo 10.1. Si DF5 opera tras una no prórroga válida, al terminar se extingue conforme a ese aviso, salvo prórroga acordada con los mínimos legales o nuevo contrato; la indemnización queda condicionada a las causas de exclusión y al transitorio. En DF5 las remisiones a los periodos 10.1/10.2 se entienden a la redacción anterior, y la incompatibilidad antes citada como 10.3 pasa al nuevo 10.6.

Tácita reconducción del Código Civil

Cuando han terminado el plazo contractual y las prórrogas que correspondan, el artículo 1566 CC presume tácita reconducción si la persona arrendataria continúa disfrutando al menos quince días con aquiescencia del arrendador y no hubo requerimiento previo de devolución. El consentimiento y la ausencia de requerimiento se prueban en el caso concreto.

La duración no se decide por la frecuencia con que se paga. El artículo 1581 CC atiende al periodo por el que se fijó la renta: anual si se fijó por años, mensual si se fijó por meses y diario si se fijó por días. La fecha, el contrato, los recibos y las comunicaciones deben leerse juntos.

La fecha del contrato cambia la regla

Una cláusula o un plazo no se decide solo leyendo la versión actual. La Ley 4/2013, artículo primero y disposición transitoria primera introdujo un régimen de tres años y su artículo 9.3 no exigía la misma cláusula expresa que el régimen posterior. El RDL 7/2019, artículo primero y disposición transitoria primera recuperó los cinco/siete años y la cláusula de necesidad; los contratos anteriores conservaron su régimen salvo adaptación válida. Los periodos de 2018–2019 y los anteriores a 1995 necesitan su selección propia: esta guía no les asigna automáticamente las cifras actuales.

Desde el 8 de octubre, la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, reformada por el artículo 4.2 del RDL 29/2026 permite que los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 sean susceptibles de la prórroga del artículo 10 y se actualicen con el límite aplicable que indica. En todo lo demás conserva el régimen de celebración. Por eso no permite trasladar sin examen todos los requisitos de necesidad, desistimiento o indemnización a todos los contratos antiguos. Comprueba contrato, adaptación, vencimiento y avisos.

Desistimiento del arrendatario

El desistimiento no es la no renovación ni la tácita reconducción. Desde el 8 de octubre, el artículo 11 LAU permite desistir de vivienda habitual tras seis meses con treinta días de preaviso. En vivienda temporal permite desistir tras un mes con diez días. En ambos supuestos, el desistimiento ejercitado conforme al artículo 11 no genera indemnización para el arrendador. Los contratos anteriores, pactos válidos y usos distintos exigen su régimen temporal propio; no se aplica esta frase retroactivamente sin revisar la fecha y la disposición transitoria.

Prórroga extraordinaria desde el 8 de octubre

La disposición final quinta del RDL 29/2026 se refiere a contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU vigentes el 8 de octubre. Contempla el final de la prórroga del artículo 9.1 antes del 31 de diciembre de 2028, y también los finales de los periodos citados de los artículos 10.1/10.2 o de la tácita reconducción del artículo 1566 CC. La fecha del 31 de diciembre está asociada en su texto al primer supuesto; no se extiende aquí sin más a todas las remisiones.

Exige solicitud del arrendatario, estar al corriente y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Esto describe el estado de las obligaciones mensuales; no convierte un pago anticipado válido en impago por no existir ocho transferencias. Prevé anualidades hasta dos años adicionales, conservando las condiciones. El arrendador debe aceptar salvo acuerdo de otros términos, nuevo contrato o necesidad real y acreditada comunicada en los plazos y condiciones del artículo 9.3. En esta excepción concreta no es exigible que la facultad de recuperar por necesidad estuviera prevista expresamente en el contrato. Esa dispensa no elimina la cláusula del régimen ordinario del artículo 9.3.

La norma excluye también la renovación o el nuevo contrato acordado con renta al menos un 5 % inferior. Es incompatible con la prórroga de zona tensionada del artículo 10.3, que es preferente. Solicitud, causa, fecha y respuesta deben conservarse. A partir del 15 de noviembre habrá que coordinarla con la disposición adicional primera del RDL 28/2026; no se suman años automáticamente.

La disposición final sexta cubre las anualidades de vivienda que deban actualizarse entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el máximo aplicable del sistema de precios de referencia, no procede incremento. En otros casos atiende al nuevo pacto y, sin él, el incremento no supera el 2 %. Se lee junto al pacto, al aniversario, al artículo 18 vigente, IRAV y notificación y a la transición: el 2 % no es un aumento automático autorizado. La prórroga no hace indefinido el alquiler ni permite una nueva renta libre. El artículo 25 vigente regula separadamente adquisición preferente en una venta, con condiciones y régimen contractual; esta guía no determina su ejercicio.

Cómo comunicar y conservar la prueba

1. Identifica si estás en artículo 9, artículo 10, una prórroga extraordinaria o una posible reconducción del artículo 1566.
2. Calcula desde la fecha de celebración o puesta a disposición, el vencimiento o la anualidad que corresponda. Anota la norma vigente en esa fecha.
3. Comunica con un medio que deje constancia del contenido, recepción y fecha. Un aviso de no renovación no es por sí solo una demanda ni un MASC.
4. Guarda contrato, anexos, recibos, emails, mensajes y cualquier acuerdo posterior. Si hay conflicto, no abandones ni firmes una renuncia sin revisar posesión, fianza y deuda.

Negociación previa

La LO 1/2025 exige actividad negociadora previa en los procesos civiles declarativos dentro de su ámbito, pero establece excepciones y requisitos propios. Antes de demandar por terminación, renta o posesión hay que clasificar la acción, comprobar la excepción aplicable, identificar el objeto y conservar la acreditación conforme a los artículos 7, 9 y 10. Una carta de no renovación no es automáticamente un MASC; su contenido y su finalidad deben corresponder al litigio.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la prórroga tácita del alquiler y cuándo se activa?

Primero distingue la prórroga obligatoria de los artículos 9 y 10 LAU de la tácita reconducción del artículo 1566 CC. En vivienda habitual, el artículo 9 puede llevar el contrato a cinco o siete años y el artículo 10 vigente hasta tres anualidades más; desde el 15 de noviembre de 2026 el RDL 28/2026 cambia el artículo 10 con sus transitorios. La reconducción civil solo se examina después de terminar el contrato y sus prórrogas, con quince días de disfrute, aquiescencia y sin requerimiento previo; su duración sigue el periodo de fijación de la renta del artículo 1581.

¿Cómo puedo evitar la prórroga tácita del alquiler?

Identifica fase, contrato y fecha. En el régimen del artículo 9.1 que corresponda, el arrendatario avisa con treinta días antes de terminar contrato o prórroga. En el artículo 10 vigente hasta el 14 de noviembre, el arrendador avisa con cuatro meses y el arrendatario con dos; este último puede no renovar una anualidad con un mes. Desde el 15 de noviembre, el nuevo 10 fija seis meses para el arrendador y conserva dos para el arrendatario, con las transiciones explicadas: periodo antiguo completo, algunos avisos válidos previos y excepción de cuatro meses. La reconducción civil tiene otros presupuestos. Un aviso no elimina una prórroga extraordinaria aplicable y solicitada.

¿Puede el inquilino oponerse a la prórroga tácita?

Puede comunicar que no desea renovar cuando el régimen aplicable y el plazo lo permitan. Si el arrendador sostiene que ya existe tácita reconducción, hay que discutir fecha de terminación, requerimiento, aquiescencia, periodo de renta y demás pruebas conforme al artículo 1566 CC. No es correcto afirmar que siempre se impone un año ni que toda disputa se resuelve negociando un precio nuevo.

¿Qué pasa si no se cumple con el plazo de notificación para evitar la prórroga tácita?

No hay una consecuencia universal. Un aviso tardío puede dejar operar una prórroga del artículo 9 o 10, o producir un efecto distinto si aún no terminó el plazo contractual; una reconducción civil requiere sus propios hechos. En contratos afectados por el cambio del 15 de noviembre de 2026 hay que revisar los avisos anteriores, los periodos en curso y la disposición transitoria del RDL 28/2026. Calcula la fecha con el contrato y la notificación, no con una regla de “un año más”.