Vivienda y alquiler
Calculadora de preaviso de alquiler
Compara la recepción del aviso y la salida o vencimiento según tu contrato. Distingue días naturales y meses civiles. El resultado es una referencia de calendario; la eficacia del aviso y las prórrogas requieren comprobar los documentos.
Base legal y alcance del cálculo
Texto y fuentes contrastados mediante IA el 08/10/2026, contrastando los artículos aplicables del texto consolidado y de las reformas originales. Revisión jurídica profesional pendiente. Se cubren reglas estatales de vivienda; clasificación del inmueble, contrato, normativa territorial, novaciones y hechos deben comprobarse antes de actuar.
Celebración, entrega y recepción son fechas diferentes
La fecha de celebración identifica el régimen. El artículo 9.1 LAU cuenta la duración desde el contrato o desde la puesta a disposición posterior, cuya prueba corresponde al arrendatario. Los avisos requieren contenido y recepción acreditables; el artículo 4.6 admite medios electrónicos con autenticidad, integridad y constancia de envío, recepción y momento. El formulario no acredita estas condiciones.
Desistimiento y no renovación del arrendatario
Desistir antes del vencimiento y no renovar al terminar un periodo son supuestos diferentes. El artículo 11.1 vigente establece seis meses y treinta días. La herramienta compara una salida de referencia con ambos límites; si el aviso es anterior al semestre no declara automáticamente su eficacia. Antes del mínimo de duración, el artículo 9.1 utiliza treinta días para el arrendatario. Al completar el mínimo se comprueba la fase principal del artículo 10, con dos meses en el régimen previo al cambio de noviembre. Una anualidad posterior de la prórroga tácita anterior tiene un mes; el arrendador no puede usar esa anualidad para terminar por voluntad ordinaria un periodo obligatorio ya iniciado.
El artículo 11.3 introducido por el RDL 29/2026 excluye indemnización en los desistimientos que cumplan los apartados 1 o 2. La DT 4 de la Ley 12/2023, reformada por el mismo decreto, conserva el régimen de celebración para contratos anteriores al 26/05/2023 en lo demás, aunque remite al artículo 10 vigente para prórrogas y limita actualizaciones. En contratos protegidos de la reforma de 2013, una indemnización requiere pacto y el artículo 11 aplicable limita la cuantía a una mensualidad por año pendiente y proporción inferior. Para el periodo 26/05/2023–07/10/2026 la herramienta mantiene pendiente el análisis temporal de la cláusula; no presume deuda ni cero euros.
Cláusulas contractuales y protección del arrendatario
El artículo 6 LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen el título II en perjuicio del arrendatario, salvo autorización legal expresa. Las mejoras válidas a su favor y los acuerdos posteriores necesitan lectura propia. Esta herramienta compara el plazo legal indicado; una fecha que no alcanza esa referencia no prueba por sí sola incumplimiento de un pacto más favorable.
Duración mínima y necesidad del arrendador
Desde el RDL 7/2019, el mínimo habitual es cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, sin impedir una duración pactada mayor. El régimen de 2013 tenía tres años y el RDL 21/2018 contó con una breve vigencia; sus transitorios importan. La calculadora deriva los contratos anteriores a junio de 2013 y las terminaciones históricas que no puede resolver con datos suficientes.
La recuperación ordinaria por necesidad del artículo 9.3 exige persona física, primer año transcurrido, previsión expresa al celebrar el contrato, vivienda permanente para el arrendador, familiares de primer grado o por adopción, o cónyuge en los supuestos de sentencia firme indicados, y comunicación de la causa con dos meses de antelación. Si el aviso precede al primer aniversario se requiere revisión. Si no se ocupa en tres meses desde extinción o desalojo, el arrendatario dispone de opciones con treinta días para ejercitarlas, salvo fuerza mayor. La necesidad no autoriza una recuperación de la posesión por cuenta propia.
Vivienda temporal desde el 8 de octubre de 2026
Los artículos 2.3 y 7.2 exigen desplazamiento temporal de la vivienda habitual y causa expresa, real y acreditable. El artículo 9 bis prevé duración pactada superior a 31 días, normalmente hasta doce meses, y acuerdo expreso de prórroga mientras subsista la causa. Superar doce meses sin causa justificada o más de dos contratos o novaciones consecutivos entre las mismas partes y vivienda puede hacer aplicable vivienda habitual al primero. La calculadora pide estos datos y deriva una clasificación dudosa.
El artículo 11.2 permite desistimiento temporal tras un mes desde la formalización y con diez días de aviso; el apartado 3 excluye indemnización si se cumplen sus condiciones. La DT octava conserva los temporales anteriores al 08/10/2026 bajo su régimen hasta el término pactado, sin prórroga. Un temporal renovado requiere comprobar el régimen nuevo. Uso distinto, turístico y exclusiones del artículo 5 necesitan análisis propio; el nombre «temporada» no determina por sí solo la clasificación.
No prórroga y transición del 15 de noviembre de 2026
Hasta que resulte aplicable el RDL 28/2026, el artículo 10.1 contempla cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario al fin correspondiente tras cinco o siete años, con prórrogas anuales hasta tres años más. El decreto entra en vigor el 15/11/2026: prevé seis y dos meses, y periodos sucesivos de cinco o siete años. La DT única conserva avisos válidos del arrendador anteriores a la publicación del 07/10/2026; si al entrar en vigor restan menos de seis meses permite cuatro; el periodo completo de prórroga anterior ya iniciado continúa hasta su término. El cálculo futuro requiere identificar ese periodo, y los actos históricos se derivan a revisión.
La no prórroga del arrendador bajo la reforma puede generar indemnización: mayor de doce mensualidades del valor superior del rango individualizado o una mensualidad por año de residencia, con proporciones; sin valor individualizado se atiende a la renta vigente indicada por la norma. Hay excepciones detalladas por necesidad, vivienda propia disponible, ausencia no justificada, nuevo contrato y rechazo de una oferta que cumpla las condiciones, además de efectos de prórrogas obligatorias solicitables. Su comprobación excede los campos de esta herramienta y no se calcula un importe. La necesidad de esta excepción futura incluye hasta segundo grado y no debe confundirse con el primer grado del artículo 9.3 ordinario.
Prórrogas extraordinarias antes de dar el contrato por terminado
Revisa vulnerabilidad acreditada y gran tenedor (artículo 10.2), zona tensionada declarada y vigente (10.3), y la DF quinta del RDL 29/2026. Esta última permite hasta dos años para determinados contratos vigentes el 08/10/2026, con solicitud, vencimiento comprendido y pagos de los ocho meses anteriores, además de acuerdos, nuevo contrato y necesidad real acreditada como excepciones; la protección de zona tensionada es preferente. No se suman automáticamente. El RDL 28 coordina estas reglas mediante su disposición adicional primera. Una fecha de preaviso no elimina estas posibilidades.
Cómputo civil y fianza
El artículo 5 del Código Civil excluye el día inicial en plazos por días, cuenta meses y años de fecha a fecha y usa el último día del mes si no existe equivalente; los días civiles no excluyen inhábiles. La calculadora compara hacia delante desde la recepción y permite, por ejemplo, que 31 de enero más un mes alcance el último día de febrero. La fianza es independiente: el artículo 36.4 LAU prevé interés legal sobre el saldo debido tras un mes desde entrega de llaves, sin garantizar devolución íntegra.
Fuentes oficiales contrastadas
- LAU: ámbito y uso de vivienda
- LAU 9, 9 bis, 10 y 11: duración, prórrogas y desistimiento
- LAU 36: fianza
- Código Civil 5: cómputo
- Ley 4/2013: texto original y transición
- RDL 21/2018: texto original
- Derogación del RDL 21/2018, publicada el 24/01/2019
- RDL 7/2019: texto original y transición
- Ley 12/2023, disposición transitoria cuarta vigente
- RDL 29/2026: artículos 3 y 4, DF 5 y entrada en vigor
- RDL 28/2026: artículo único, DT única, DA 1 y entrada en vigor
Preguntas frecuentes
¿Existe un preaviso universal de 90 días?
No. Hay que distinguir desistimiento, no renovación, necesidad y la fase del contrato. Los plazos se expresan en días o meses civiles, y el régimen y las disposiciones transitorias pueden cambiar la comparación.
¿Puedo comunicar la salida antes de cumplir seis meses?
La herramienta calcula una fecha de referencia que combina seis meses desde el inicio y treinta días desde la recepción. Si el aviso precede al semestre, muestra una advertencia y no declara eficaz esa comunicación anticipada; hay que comprobar el contrato y el momento de ejercicio.
¿Toda salida del inquilino genera indemnización?
No. El artículo 11.3 nuevo excluye indemnización por el desistimiento que cumpla sus condiciones. Los contratos anteriores al 26/05/2023 conservan en lo demás su régimen por la DT 4 de la Ley 12/2023. Para contratos del periodo intermedio hay que revisar el alcance temporal y la cláusula. No se presume una deuda ni cero euros.
¿Qué cambia el 15 de noviembre de 2026?
El RDL 28/2026 prevé seis meses para la no prórroga del arrendador y dos para el arrendatario, con prórrogas de cinco o siete años. Su transición contempla cuatro meses si al entrar en vigor restan menos de seis, avisos válidos anteriores a la publicación y periodos de prórroga ya iniciados. Puede existir indemnización, con excepciones y requisitos.
¿El resultado obliga a entregar la vivienda?
No. Compara fechas con los datos que introduces. No prueba el contrato, la recepción, la causa de necesidad, la inexistencia de prórrogas extraordinarias ni la eficacia del aviso. Tampoco autoriza a cambiar cerraduras o recuperar la posesión por cuenta propia.
¿Qué ocurre con la fianza?
El artículo 36.4 LAU prevé interés legal sobre el saldo que deba devolverse transcurrido un mes desde la entrega de llaves. No garantiza recuperar toda la fianza ni excluye deducciones justificadas; no debe confundirse con el plazo de preaviso.