Gastos de hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

El reparto de los gastos de una hipoteca no se negocia con el banco: lo fija la ley. Por eso una cláusula que te cargue lo que corresponde a la entidad no te vincula, aunque la firmaras y aunque nadie te la leyera. La lista es corta y conviene tenerla delante al revisar la escritura, empezando por la partida más cara, que dejó de ser cosa del cliente en noviembre de 2018.

En resumen

• El reparto lo fija la ley y no se negocia: tasación al cliente; gestoría, notaría de la escritura de préstamo e inscripción registral al banco. Las copias, a quien las pida.
• El impuesto de actos jurídicos documentados lo paga el banco en toda España desde noviembre de 2018. No depende de la comunidad autónoma.
• Las ventas vinculadas están prohibidas con carácter general. El contrato vinculado que incumpla la prohibición en tu perjuicio es nulo, y el préstamo sigue siendo válido.
• El banco debe entregarte la FEIN y la FiAE con diez días naturales de antelación a la firma, y un proyecto de contrato con todos los gastos desglosados.
• Una cláusula que te impute gastos que la ley atribuye al banco no te vincula, y no puedes renunciar de antemano a esos derechos.

¿Qué son los gastos de hipoteca en 2026? ✅

Los gastos de hipoteca son todos los costes derivados de la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda. No se limitan a los intereses ni a las cuotas mensuales: incluyen tasaciones, notaría, registro, gestoría, impuestos y comisiones. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estos gastos dejaron de ser una carga genérica para el cliente y pasaron a distribuirse según criterios de equidad y transparencia.

En 2026, esta normativa sigue vigente y se aplica con rigurosidad por los tribunales. El principio rector es claro: el banco asume los gastos que le son propios como profesional del crédito, mientras que el prestatario solo paga aquellos cuya gestión o elección depende directamente de él —y siempre que estén debidamente informados y aceptados.

⚠️ Importante: no se trata de una “repartición al 50 %”, sino de una atribución funcional basada en quién solicita, elige o necesita cada servicio. Por ejemplo, si el banco exige una tasación específica para valorar la solvencia del préstamo, esa tasación es suya. Pero si tú eliges un notario distinto al que propone el banco y ese notario cobra más, la diferencia puede recaer sobre ti —siempre que se haya advertido expresamente.

Requisitos legales para la repartición de gastos 📋

La Ley 5/2019, art. 14.1.e) no deja margen de negociación: reparte los gastos uno a uno, y ese reparto es el que vale con independencia de lo que diga la escritura.

Conviene fijarse en la primera fila, porque es la que más sorprende: la tasación la paga el cliente. Es el único gasto de formalización que la ley le atribuye. Además, para que la información sea válida debe cumplirse simultáneamente:

• ✅ Que el gasto esté expresamente previsto en el contrato y en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN);
• ✅ Que el cliente haya recibido información clara, comprensible y previa sobre su naturaleza, cuantía estimada y posibles variaciones;
• ✅ Que el servicio no sea impuesto unilateralmente por el banco como condición para conceder el préstamo;
• ✅ Que no se trate de un gasto inherente a la actividad profesional del prestamista (como la inscripción registral de la hipoteca o la redacción de la escritura por parte del notario designado por el banco).

La prohibición de exigir productos vinculados —seguros, cuentas, planes de pensiones— está en otro artículo, el artículo 17 de la Ley 5/2019: quedan prohibidas las ventas vinculadas, salvo las excepciones que el propio artículo contempla y que requieren autorización de la autoridad competente. Y hay una consecuencia práctica que conviene retener: será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, incumpla ese artículo, sin que esa nulidad arrastre al préstamo, que sigue vivo.

📌 Cómo comprobarlo en tu caso: coge la escritura y busca la cláusula de gastos. Si te imputa los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la gestoría o la inscripción registral, esa cláusula contradice el reparto legal, porque los tres corresponden al banco. Si te imputa la tasación, en cambio, es correcto: ese gasto sí es tuyo. Y si te cobró el AJD en una hipoteca firmada desde noviembre de 2018, no es una cuestión discutible, es que el sujeto pasivo es el banco.

¿Cómo funciona la repartición en la práctica? ➡️

La aplicación diaria de la Ley 5/2019, art. 14 se materializa en cuatro fases clave:

1. Fase previa: El banco entrega la FEIN, donde debe detallar —con cifras estimadas— qué gastos asume y cuáles corresponden al cliente. Si falta esta información, la cláusula de reparto es nula.
2. Fase de firma: En la escritura, el notario debe verificar que la distribución coincide con lo ofrecido y que el cliente ha sido informado de forma personalizada (no mediante mención genérica).
3. Fase post-firma: Si surgen gastos adicionales no previstos (por ejemplo, una segunda tasación solicitada por el banco tras detectar irregularidades en la primera), el banco debe asumirlos íntegramente, salvo que el cliente los haya aceptado por escrito con conocimiento de causa.
4. Fase de reclamación: Cualquier desviación puede impugnarse ante la oficina de atención al cliente del banco, la Dirección General de Consumo o, en última instancia, los juzgados civiles.

Un error frecuente es confundir “gastos de formalización” con “comisiones”. Los primeros —notaría, registro, gestoría, tasación— los reparte el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 en los términos de la tabla anterior. Las comisiones (apertura, estudio, subrogación) son cosa distinta: no están en ese reparto, sino sometidas al régimen general de transparencia y a las reglas propias de cada tipo de comisión. Conviene señalarlo porque circula la idea de que las regula el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, y ese precepto trata de un asunto completamente ajeno: qué títulos son inscribibles en el Registro.

Cantidades típicas y plazos de reclamación ⏳

Aunque las cantidades varían según la comunidad autónoma y el valor del inmueble, estos son los rangos medios para una hipoteca estándar (200.000 €, vivienda libre, 2026):

⚠️ Atención, porque aquí circula mucha información caducada: el AJD lo paga el banco, y no depende de la comunidad autónoma. Lo dice la propia ley del impuesto: «cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista» artículo 29 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD. La regla se introdujo por el Real Decreto-ley 17/2018 y se aplica a los hechos imponibles devengados desde su entrada en vigor, en noviembre de 2018. En hipotecas anteriores a esa fecha la situación es distinta y ahí sí hubo litigiosidad.

Tus derechos como prestatario en 2026 🔑

No eres un mero firmante: eres un consumidor protegido con derechos reforzados. Estos son los cinco fundamentales:

1. Derecho a la información previa y personalizada: El banco debe explicarte, antes de firmar, qué gastos pagas y por qué. No vale una mención genérica en letra pequeña.
2. Derecho a que no te aten productos: las ventas vinculadas están prohibidas con carácter general, y el contrato vinculado que incumpla esa prohibición en tu perjuicio es nulo, sin que ello afecte a la validez del préstamo Ley 5/2019, art. 17.
3. Derecho a la nulidad de cláusulas abusivas: una cláusula que te impute gastos que la ley atribuye al banco no te vincula, y la renuncia previa a los derechos que la normativa de consumo reconoce es nula artículo 10 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
4. Derecho a la devolución íntegra: Si ya has pagado gastos indebidos, tienes derecho a su reembolso con intereses legales desde la fecha de pago.
5. Derecho a la asesoría gratuita: Puedes acudir a las oficinas municipales de consumo o a asociaciones como ADICAE o OCU para revisar tu escritura sin costo.

📌 Cuidado con la etiqueta: algunas entidades han presentado comisiones de apertura o de estudio como si fueran “gastos de formalización”. No lo son. Los gastos de formalización son los que reparte el artículo 14.1.e), y una comisión es la retribución de un servicio efectivamente prestado y solicitado por el cliente. Si en tu escritura aparece un concepto agrupado bajo “gastos” que en realidad es una comisión, conviene desglosarlo antes de reclamar, porque el fundamento jurídico de una y otra reclamación no es el mismo.

¿Qué hacer si el banco no cumple? 🚨

Si identificas una infracción —por ejemplo, que te hayan hecho pagar la tasación o la inscripción registral— sigue este protocolo escalonado:

1. Paso 1: Reclamación escrita al banco (plazo: 2 meses desde la detección). Usa modelo oficial de reclamación bancaria (disponible en Banco de España). Adjunta copia de la escritura, FEIN y justificantes de pago.
2. Paso 2: Solicitud de mediación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España (si el banco no responde en 2 meses o rechaza tu petición).
3. Paso 3: Denuncia ante la Dirección General de Consumo de tu comunidad autónoma. Es gratuita y obliga al banco a contestar en 20 días hábiles.
4. Paso 4: Acción judicial. Si todo falla, puedes demandar por nulidad de cláusula y repetición de lo indebido. El coste medio de una demanda es de 600–900 €, pero muchas asociaciones lo asumen íntegramente si el caso es sólido.

✅ Consejo clave: guarda siempre copia de la FEIN, la FiAE, la escritura y los recibos. Sin ellos será difícil probar qué te cobraron y con qué concepto. Sobre el plazo, conviene no dar por buena la idea de que corre inexorablemente desde la firma: cuándo empieza a contar el plazo para pedir la devolución de lo pagado por una cláusula abusiva ha sido objeto de pronunciamientos reiterados de los tribunales, y no es una cuestión cerrada. Lo prudente es no dejarlo dormir: reclama en cuanto detectes el cargo.

Casos especiales que debes conocer ⚠️

No todas las hipotecas se rigen igual. Presta atención a estas situaciones atípicas:

• Hipotecas antiguas (antes de 2019): Aunque se firmaron bajo la LH anterior, la doctrina del Tribunal Supremo permite reclamar gastos indebidamente soportados si la acción no ha prescrito. Se han ganado decenas de sentencias por devolución de tasaciones pagadas entre 2012 y 2018.
• Subrogaciones y novaciones: En una subrogación (cambio de banco), los gastos de nueva escritura y registro deben asumirlos ambos bancos: el antiguo (por cancelación) y el nuevo (por constitución). Si el nuevo banco te hace

  Preguntas frecuentes

  ¿Quién paga la notaría de la hipoteca?

  El banco. La ley atribuye al prestamista los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario. Las copias las paga quien las solicite, de modo que si pides tú una copia adicional, esa sí corre de tu cuenta.

  ¿Y la tasación?

  La tasación del inmueble es el único gasto de formalización que la ley pone a cargo del cliente. Es la excepción, y por eso sorprende: si tu escritura te la imputa, está bien imputada.

  ¿El impuesto de actos jurídicos documentados lo pago yo?

  No. En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista, es decir, el banco. La regla es estatal y se aplica a los hechos imponibles devengados desde noviembre de 2018, sin que dependa de la comunidad autónoma donde firmes.

  ¿Pueden obligarme a contratar un seguro con el banco para darme la hipoteca?

  Las ventas vinculadas están prohibidas con carácter general, salvo excepciones que debe autorizar la autoridad competente. Y si se te impuso un contrato vinculado incumpliendo esa prohibición y en tu perjuicio, ese contrato es nulo, aunque el préstamo sigue siendo válido.

  ¿Con cuánta antelación deben darme la documentación?

  Al menos diez días naturales antes de la firma. En ese plazo deben entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada, que vincula al banco, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, una copia del proyecto de contrato con todos los gastos desglosados y, si el tipo es variable, un documento aparte con escenarios de evolución de los tipos.

  Mi escritura dice otra cosa. ¿Vale lo que firmé?

  El reparto de gastos lo fija la ley, no la escritura. Una cláusula que te impute gastos que corresponden al banco no te vincula, y la renuncia previa a los derechos que la normativa de consumo reconoce es nula.

  Fuentes oficiales

  • Ley 5/2019, art. 14 — transparencia y reparto de gastos — BOE
  • Ley 5/2019, art. 17 — ventas vinculadas y combinadas — BOE
  • Texto refundido del ITP y AJD, art. 29 — sujeto pasivo — BOE
  • Texto refundido LGDCU, art. 10 — irrenunciabilidad de derechos — BOE