Dación en pago: acuerdo, alcance y documentos antes de entregar la vivienda

La dación en pago es una transmisión aceptada por el acreedor para cumplir una deuda. En España no existe un derecho general a entregar la vivienda y obtener automáticamente la cancelación completa: hay que distinguir el acuerdo ordinario, el régimen especial del Código de Buenas Prácticas y otras soluciones de deuda. Esta guía ordena las comprobaciones; no obliga al banco, calcula impuestos ni confirma que una oferta libere a todas las personas y garantías.

Cuando ya existe una ejecución o se ha anunciado una subasta, consulta también la guía sobre ejecución hipotecaria; entregar el inmueble y cancelar la deuda dependen del acuerdo y del régimen aplicable.

Dación, pago y cesión no son lo mismo

El artículo 1166 del Código Civil establece que el deudor no puede imponer al acreedor una cosa diferente, aunque valga igual o más. Por eso la dación ordinaria necesita aceptación y un acuerdo que concrete qué obligación se satisface. El artículo 1175 trata la cesión de bienes y, salvo pacto, la libera solo por el importe líquido de los bienes cedidos; no debe llamarse dación total sin leer el pacto.

El artículo 1911 mantiene como regla la responsabilidad del deudor con sus bienes presentes y futuros. La entrega de una finca no borra por sí sola la diferencia entre valor y deuda, ni libera automáticamente a fiadores, avalistas, codeudores o titulares de otras garantías. La liberación debe aparecer con claridad y abarcar a quién y qué conceptos.

Cuándo puede existir un régimen especial

El RDL 6/2012 contiene medidas para deudores hipotecarios sin recursos y un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria. Para saber si una medida es exigible hay que comprobar vivienda habitual, préstamo o crédito hipotecario, entidad adherida, umbral de exclusión, precio y demás condiciones de los artículos 2 a 5 y del Anexo en la redacción vigente. El artículo 3 contiene límites de ingresos y supuestos especiales; no es correcto sustituirlos por una cifra fija de euros o por una comprobación de una sola persona.

El Anexo establece una secuencia y requisitos propios para las medidas que contempla. La dación o la eventual liberación de la deuda dentro de ese régimen no se puede trasladar a una deuda comercial, a una segunda vivienda, a una entidad no adherida o a una oferta ordinaria del banco. La publicación original del RDL 6/2012 sirve para identificar su origen; la aplicación debe basarse en la versión vigente y en sus reformas.

Elegibilidad acumulativa del Código de Buenas Prácticas

El artículo 3 RDL 6/2012 exige que concurran todas las circunstancias del umbral: ingresos de la unidad familiar hasta tres veces el IPREM anual de catorce pagas, con límites de cuatro o cinco veces en los supuestos de discapacidad, dependencia o enfermedad que el artículo describe; alteración significativa o vulnerabilidad; cuota superior al 50 % de los ingresos netos, o 40 % cuando concurra la circunstancia prevista; y documentación sobre ingresos, habitantes, titularidades y declaración responsable.

Para las medidas complementarias y sustitutivas se acumulan más condiciones: carencia de bienes o derechos suficientes, única vivienda adquirida con el préstamo, ausencia de otras garantías suficientes y, si hay codeudores fuera de la unidad familiar, que también cumplan los requisitos. El artículo 5 limita el Código a entidades adheridas y contratos de su ámbito. Para la aplicación general del Código, el precio de adquisición no debe exceder en un 20 % el resultado de superficie por precio medio provincial, con límite absoluto de 300.000 euros; para las medidas del apartado 3 del Anexo se aplica ese resultado sin el incremento del 20 %, con límite de 250.000 euros. Son fórmulas y umbrales de un régimen condicionado, no un derecho por alcanzar un cap.

Secuencia, plazos y dación dentro del Código

El Anexo del RDL 6/2012 permite solicitar reestructuración con documentación y excluye esa solicitud después del anuncio de subasta. La entidad debe ofrecer o rechazar motivadamente el plan en un mes. Si el plan es inviable, la quita es una medida complementaria que la entidad puede aceptar o rechazar en otro mes y no una condonación automática.

La dación sustitutiva del Anexo 3.a exige que la reestructuración y las medidas complementarias no sean viables y, en general, que se solicite dentro de los veinticuatro meses desde la solicitud de reestructuración; en ese supuesto la entidad debe aceptar la entrega con cancelación definitiva. Si el plan sigue aprobado y después de veinticuatro meses resulta imposible atenderlo, la entidad valorará la entrega: no es el mismo mandato. La medida no se aplica si ya se anunció la subasta o existen cargas posteriores.

En el Anexo 3.b la dación cancela la deuda garantizada y las responsabilidades personales del deudor y terceros frente a la entidad por esa deuda. El 3.c permite, si se pide al solicitarla, permanecer dos años como arrendatario con renta anual del 3 % de la deuda; el impago devenga el interés de demora que el propio Anexo establece. El 3.e vuelve a excluir anuncio de subasta y cargas posteriores. La novación del artículo 5 y la dación del Anexo son medidas distintas y ninguna crea un saldo cero universal fuera del Código.

Qué pedir al banco antes de aceptar

1. Una liquidación a la fecha prevista: principal, intereses ordinarios y de demora, comisiones y costas separadas.
2. La identificación de la finca, del préstamo y de todas las personas que quedarán liberadas.
3. La frase expresa sobre extinción total o parcial y sobre fiadores, avalistas, codeudores y garantías adicionales.
4. Quién conservará la posesión, cuándo se entregarán las llaves y qué ocurre con arrendatarios u ocupantes.
5. Quién paga notaría, registro, gestoría, cancelación de la hipoteca, comunidad, suministros e impuestos, con la norma o pacto que lo justifique.
6. Copias del acuerdo, la escritura, los recibos y la documentación necesaria para acreditar la cancelación o saldo cero.

Una propuesta verbal, una tasación o el valor de mercado no demuestran por sí solos la extinción de la deuda. Pide el documento íntegro y consulta antes de entregar el inmueble.

Escritura, entrega y registro

El acuerdo debe concretar la transmisión y la obligación que se paga. La firma notarial, la inscripción, la cancelación de la hipoteca y la entrega material son actos relacionados pero distintos; su orden y coste dependen del título y del pacto. No hay un plazo universal de respuesta del banco, de firma, de registro o de entrega de llaves que pueda aplicarse a todas las daciones.

Si la deuda está en ejecución, una conversación sobre dación no suspende automáticamente el procedimiento. Comunica el acuerdo al órgano o profesional que lleve el expediente y comprueba qué actuación procesal o registral se necesita. Si existe subasta, adjudicación o concurso, el margen de negociación y sus efectos requieren revisión específica.

Deuda, garantías y alternativas

La dación puede extinguir toda la deuda, una parte o una obligación determinada, según el acuerdo o el régimen especial que resulte aplicable. Comprueba por separado capital, intereses, costas y obligaciones de fiadores o avalistas. Una cláusula que diga «entrega del inmueble» no debe interpretarse como saldo cero si no lo expresa o si el régimen aplicable exige otra secuencia.

Antes de decidir, compara novación o reestructuración, carencia, quita, venta acordada, alquiler social cuando proceda y los mecanismos de exoneración del pasivo del texto refundido de la Ley Concursal. Son vías distintas. Este artículo no afirma que un tribunal pueda imponer al banco una dación general ni que una solicitud de segunda oportunidad suspenda por sí sola la ejecución.

Impuestos y gastos: separar cada operación

La transmisión, la cancelación y la liberación de deuda tienen hechos imponibles y documentos distintos. El artículo 105.1.c del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales contiene una exención de plusvalía para determinados supuestos de dación de la vivienda habitual y deudas hipotecarias; hay que comprobar todas sus condiciones. No es una exención universal para cualquier entrega.

El artículo 33.4.d de la Ley del IRPF exime la ganancia de la dación o ejecución cuando se trata de vivienda habitual, deuda hipotecaria con entidad profesional y el propietario no dispone de otros bienes o derechos suficientes para evitar la enajenación. El artículo 105.1.c LRHL exige además sus condiciones: vivienda habitual, deuda hipotecaria en los supuestos descritos, falta de bienes suficientes en el deudor o unidad familiar y empadronamiento continuado de al menos dos años, salvo adquisición más reciente; la falta de bienes se presume, pero puede comprobarse después.

El artículo 7.2.A ITPAJD considera transmisiones patrimoniales las adjudicaciones en pago y para pago de deudas; el artículo 8 atribuye el impuesto al adquirente en la transmisión, con las excepciones y la relación con el IVA legalmente establecidas. No existe una exención ni un coste cero universal para toda dación.

Checklist antes de firmar

• Contrato, escritura, novaciones, certificados de saldo y pagos.
• Nota simple, cargas, vivienda habitual y titulares.
• Condición de la entidad y requisitos del Código de Buenas Prácticas si se invoca.
• Oferta completa con liberación, garantías, posesión, gastos, impuestos y registro.
• Situación procesal: demanda, requerimiento, subasta, adjudicación, concurso o acuerdo previo.
• Documentación familiar y económica solo en la medida necesaria para el régimen que se solicita.

Si faltan documentos o una condición, el resultado es «pendiente de comprobar», no una autorización para entregar la vivienda. La revisión editorial no conserva negociaciones confidenciales ni sustituye asesoramiento profesional.

El artículo 11 del RDL 6/2012 regula un supuesto específico del Código: para las novaciones dentro del Código, el acreedor satisface los derechos notariales y registrales y se aplica una bonificación del 75 % a esos aranceles dentro de sus límites; en la cancelación registral de la hipoteca por dación se aplica una bonificación del 50 %, y el deudor no soporta un coste adicional de la entidad que adquiere la finca libre de carga. Esa regla especial debe leerse junto al artículo 5 y a la medida concreta; no convierte cualquier novación o dación en gratuita ni contradice automáticamente la regla general sobre quién solicita la formalización.

Reclamaciones y MASC: vías distintas

El artículo 6.6 RDL 6/2012 permite presentar ante el Banco de España reclamaciones por presunto incumplimiento del Código, con el tratamiento de las demás reclamaciones que tramita; no es una resolución judicial ni suspende por sí sola una ejecución o una firma.

El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 establece con carácter general actividad negociadora previa para demandas civiles declarativas, pero exceptúa expresamente la demanda ejecutiva en su apartado 3. La procedibilidad, la confidencialidad y la documentación dependen de la pretensión y de la fecha; no conviertas el MASC en un plazo universal de quince o treinta días. La disposición transitoria novena limita la aplicación a los procedimientos que describe.

Fuentes oficiales y límites

• Código Civil, artículo 1166
• Código Civil, artículo 1175
• Código Civil, artículo 1911
• RDL 6/2012, objeto
• RDL 6/2012, ámbito
• RDL 6/2012, umbral/documentación
• RDL 6/2012, adhesión y precio
• RDL 6/2012, bonificación de derechos arancelarios
• RDL 6/2012, Anexo y secuencia
• RDL 6/2012, reclamaciones ante Banco de España
• RDL 6/2012, umbral de exclusión
• RDL 6/2012, adhesión al Código
• RDL 6/2012, Anexo del Código de Buenas Prácticas
• RDL 6/2012, publicación original
• LRHL, artículo 105.1.c y condiciones
• IRPF, artículo 33.4.d
• Ley del IRPF, texto vigente
• ITPAJD, artículo 7.2.A
• ITPAJD, artículo 8: adquirente
• Ley Orgánica 1/2025, artículo 5
• LCCI, publicación original para la línea temporal del crédito inmobiliario

Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la dación en pago y cómo funciona en España?

Es un acuerdo por el que el acreedor acepta un bien para cumplir una deuda. El artículo 1166 CC impide imponer una prestación distinta; el artículo 1175 regula la cesión, que salvo pacto libera por el importe líquido; y el artículo 1911 mantiene responsabilidad patrimonial. La dación necesita aceptación y un texto que diga qué se extingue.

¿Cuándo puedo solicitar la dación en pago a mi banco?

No puedes exigirla por regla general. En el Código de Buenas Prácticas debes acreditar acumulativamente ámbito, entidad adherida, ingresos hasta 3/4/5 IPREM según supuesto, cuota superior al 50/40 %, única vivienda, bienes y garantías, precio según fórmula y documentación. El Anexo distingue reestructuración, quita y dación: normalmente la solicitud de dación llega tras medidas inviables dentro de 24 meses y no procede tras anuncio de subasta o con cargas posteriores.

¿Es necesario un acuerdo formal para la dación en pago?

Sí, debe existir un acuerdo documentado y aceptado. En la regla general del artículo 5.4 RDL 6/2012, cualquiera puede compeler a escritura de novación y los costes de esa formalización corren a cargo de quien la solicita. El régimen específico del artículo 11, para novaciones y dación dentro del Código y sus requisitos, atribuye al acreedor los derechos notariales y registrales de las novaciones y bonifica el 75 % de esos aranceles; la cancelación registral por dación tiene una bonificación del 50 % y no genera coste adicional de la entidad adquirente. Son regímenes y actos distintos: revisa cuál aplica y no presupongas coste cero universal.

¿Qué sucede con la deuda después de la dación en pago?

Fuera de un régimen o pacto claro, no hay saldo cero automático: el artículo 1911 CC mantiene responsabilidad patrimonial y el artículo 1175 limita la cesión salvo pacto. Dentro del Anexo 3.b, la dación sustitutiva puede cancelar deuda y responsabilidades personales frente a la entidad si se cumplen todos los requisitos; el 3.c permite solicitar dos años de alquiler con renta anual del 3 % de la deuda. Tributos y registro se revisan por separado.