La fianza legal y la garantía adicional no son lo mismo. Esta guía se revisa con fecha 8 de octubre de 2026 y explica depósito extra, aval, seguro, devolución y prueba. El límite depende de la finalidad, duración, fecha del contrato, tipo de arrendador, territorio y pacto. No es un cálculo automático ni una revisión de abogado.
Primero identifica el contrato y la fecha
La LAU distingue vivienda habitual y temporal del uso distinto; el artículo 3 vigente enumera actividades de uso distinto y excluye los contratos cuyo objeto sea el alojamiento u hospedaje de personas. El contrato temporal nuevo debe indicar causa real y acreditable conforme al artículo 7; los contratos temporales anteriores al 8 de octubre tienen la transición de la DT 8.ª. Las cesiones turísticas excluidas por el artículo 5.e y las normas autonómicas requieren comprobación específica.
El RDL 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre y modificó el artículo 36. La derogación del RDL 26/2026 y la derogación del RDL 27/2026 impiden usar sus reglas como si fueran actuales. Un pago o contrato celebrado durante una vigencia breve no se declara anulado automáticamente: hay que comprobar fecha, acto y transición.
Fianza legal, garantía adicional y límites actuales
El artículo 36.1 exige en la celebración una fianza en metálico de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto. La garantía adicional se pacta aparte y no sustituye esa fianza.
En vivienda de hasta cinco años, o hasta siete si el arrendador es persona jurídica, el artículo 36.5 limita la garantía adicional a dos mensualidades de renta. Desde el 8 de octubre, en los contratos de vivienda temporal el valor de esa garantía adicional no puede superar una mensualidad. El tope de dos mensualidades no se traslada automáticamente a locales, uso distinto, contratos de duración pactada superior, contratos anteriores o cesiones turísticas; se revisan su régimen, fecha, pacto y territorio. Tampoco se convierte cualquier habitación en vivienda temporal solo por llamarla así.
El artículo 36.5 vigente dispone que no puede exigirse al arrendatario contratar un seguro de impago de renta u otra cobertura análoga. Puede existir una póliza contratada por el arrendador y una cobertura voluntaria, pero la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro obliga a leer riesgo, límites, exclusiones, prima, tomador, asegurado y procedimiento de siniestro. Nombrar un seguro no prueba que cubra el impago ni que el arrendatario deba pagar la prima.
Prórroga, actualización y excepciones
La fianza legal no se actualiza durante los primeros cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Cada vez que se prorroga el arrendamiento, el arrendador puede exigir o el arrendatario pedir que se ajuste a una o dos mensualidades de la renta vigente, según el uso. Si el plazo pactado excede esos periodos, la actualización de la fianza se rige por el pacto y, si falta pacto específico, se presume lo acordado para la renta. Esto no autoriza por sí solo a crear una garantía adicional nueva ni a actualizarla automáticamente cada año.
El artículo 36.6 exceptúa de prestar fianza a la Administración General del Estado, administraciones autonómicas y locales, organismos autónomos, entidades públicas empresariales, otros entes públicos vinculados o dependientes y mutuas colaboradoras con la Seguridad Social y sus centros mancomunados, cuando la renta se satisfaga con sus respectivos presupuestos. No es una exención general por el mero hecho de que el propietario sea público.
La disposición actual del artículo 36.7 exige que al entregar la posesión las partes dejen por escrito y firmen el estado de la vivienda. Si no se firma o no se refleja desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado. La presunción es rebatible y no reemplaza fotografías, inventario, facturas, contadores, recibo de llaves y una liquidación clara.
Ejemplos con una vivienda de 800 euros
En un contrato nuevo de vivienda habitual por cinco años con arrendador persona física, la fianza legal sería de 800 euros y la garantía adicional pactada no podría superar 1.600 euros. El máximo conjunto de esos dos conceptos sería 2.400 euros, sin contar la renta. El arrendador no puede imponer al inquilino la contratación de un seguro de impago; una póliza que contrate el arrendador, su prima y su cobertura son cuestiones separadas que deben comprobarse en el contrato y en la póliza.
En una vivienda temporal nueva, si el contrato encaja en los artículos 2.3 y 7, la fianza legal es de una mensualidad y la garantía adicional no supera una mensualidad. En un contrato de temporada anterior al 8 de octubre, en uso distinto, local o duración pactada superior, no se aplica automáticamente esa cifra: hay que leer el contrato, el régimen vigente en su fecha y la DT 8.ª si corresponde.
Depósito, aval y seguro: qué documento comprobar
La garantía adicional nace de un pacto. Antes de firmar pueden negociarse importe, obligaciones cubiertas, duración, custodia, forma de liquidación y devolución; después de celebrado el contrato no se añade unilateralmente por simple desconfianza. El artículo 37 permite compelerse a formalizar por escrito con identidad, finca, duración, renta y cláusulas acordadas.
Un depósito debe diferenciarse de la fianza y de la renta, indicar importe y finalidad, y dejar rastro de entrega. Un aval debe identificar beneficiario, cuantía máxima, vigencia, prórrogas, condiciones de reclamación, comisiones y liberación; no hay un precio porcentual, duración de doce meses o cancelación automática universal. Un seguro se rige por la póliza y la Ley 50/1980; el artículo 36.5 impide imponer al arrendatario su contratación, pero no confirma cobertura ni devolución de primas.
La disposición adicional tercera de la LAU permite que las comunidades autónomas exijan al arrendador depositar la fianza legal ante la administración o ente público designado. El depósito autonómico no es sinónimo de garantía adicional: identifica la comunidad y consulta su procedimiento y plazos.
Devolución, daños e intereses
Al terminar, documenta entrega de llaves, posesión, estado, contadores y liquidación. El artículo 1561 CC excluye el deterioro por tiempo o causa inevitable; el 1562 contiene una presunción de buen estado si no se expresó al arrendar; y los artículos 1563 y 1564 exigen valorar culpa y daños causados por personas de la casa. No toda marca de uso permite retener dinero y un presupuesto no prueba por sí solo un daño imputable.
El saldo de la fianza en metálico que deba restituirse devenga interés legal cuando pasa un mes desde la entrega de llaves sin restitución, conforme al artículo 36.4. El cómputo de meses se hace de fecha a fecha según el artículo 5 CC. La garantía adicional no adquiere automáticamente esa misma regla por llamarla «segunda fianza»: revisa su naturaleza, vencimiento y pacto; para mora dineraria pueden ser relevantes los artículos 1100 y 1108 CC.
Pide una liquidación separada y devuelve o reclama el importe no discutido. La devolución de un aval o liberación del banco no es la devolución de efectivo, y una misma obligación no se cobra dos veces mediante fianza, depósito, aval y seguro.
Consumo, negociación y reclamación
El control de cláusulas abusivas no se aplica por ser una persona física sin más: el artículo 2 TRLGDCU exige una relación entre consumidor y empresario; los artículos 3 y 4 delimitan ambos conceptos. Si existe relación de consumo, el artículo 82 exige desequilibrio importante contra la buena fe y el artículo 83 mantiene el contrato si puede subsistir sin la cláusula abusiva. El alquiler entre particulares no se transforma automáticamente en relación de consumo.
Una comunicación de devolución debe identificar contrato, fecha de llaves, cantidades, documentos y solicitud. Un plazo de diez días que propongas para responder es un plazo propuesto, no un plazo estatal universal de devolución. Para una demanda civil, revisa el artículo 5 de la LO 1/2025 y sus excepciones; los artículos 7, 9 y 10 regulan efectos, confidencialidad y acreditación. Un burofax no equivale automáticamente a un MASC válido. La oficina de consumo no sustituye siempre la reclamación civil.
Base legal y doble contraste documental
Consulta normativa: 8 de octubre de 2026. Se contrastaron la LAU, artículo 36.1 a 36.7, los artículos 2 a 5 y 37, la disposición adicional tercera y la DT 8.ª. La entrada en vigor y el contenido del cambio se cotejaron con el RDL 29/2026; las reglas derogadas se contrastaron con las resoluciones 20526 y 20527. Para pólizas se consultó la Ley 50/1980; para devolución y daños, los artículos 5, 1561, 1562, 1563 y 1564 CC; para consumo, los artículos 2, 3, 4, 82 y 83; y para negociación previa, los artículos 5, 7, 9 y 10 de la LO 1/2025. La revisión editorial asistida por IA no acredita revisión humana, cobertura de seguro ni resultado favorable.
Información orientativa. Conserva contrato, inventario, recibos, póliza, comunicaciones y prueba de recepción, y consulta el texto consolidado de la LAU y la norma territorial antes de decidir.