Vicios constructivos: cómo demandar a la constructora

Una obra con defectos puede abrir vías distintas, pero la respuesta depende de la obra, las fechas, el contrato, la recepción, el daño y la prueba. Esta guía sirve para ordenar esas preguntas y preparar una consulta; no determina quién ganará, no calcula una indemnización y no sustituye la revisión de un profesional.

Qué debes comprobar antes de reclamar

1. Qué se construyó o reformó, cuál era su uso principal y si encaja en la edificación de la Ley 38/1999 (LOE).
2. Cuándo se solicitó la licencia y cuándo se recibió la obra. Guarda el acta, sus reservas, el plazo de subsanación y el acta posterior.
3. Cuándo apareció cada daño, qué elemento afecta y si es material, de habitabilidad, estructural o de acabado.
4. Quién contrató a cada agente, quién proyectó, dirigió o ejecutó y qué intervención concreta tuvo cada uno.
5. Qué contrato, facturas, fotografías, avisos, informes y pólizas existen. No confundas un presupuesto con una deuda ya líquida y exigible.
6. Si actúas como consumidor, si existe una póliza decenal y si el caso está sujeto a una actividad negociadora previa o a una excepción.

1. Cuándo puede entrar la LOE

La LOE se aplica al proceso de construir un edificio permanente, público o privado, dentro de los usos de su artículo 2. Incluye, entre otras, la nueva construcción y determinadas intervenciones en edificios existentes que alteran la configuración arquitectónica, la volumetría, el sistema estructural o el uso característico. La excepción del artículo 2.2.a para construcciones de escasa entidad y sencillez técnica exige que no tengan carácter residencial ni público y que se desarrollen en una sola planta. Las instalaciones fijas y el equipamiento propio también pueden quedar comprendidos.

La disposición transitoria primera vincula la aplicación de la LOE a obras cuyos proyectos soliciten la licencia desde su entrada en vigor, el 6 de mayo de 2000. La Ley 8/2013 modificó los artículos 2 y 3 para las intervenciones en edificios existentes. Por eso una reforma, una obra anterior a esa fecha o una construcción excluida del artículo 2 no debe recibir automáticamente la etiqueta “reclamación LOE”. Puede haber una acción contractual u otra acción civil, pero se debe estudiar con sus propios hechos y plazos.

Si interviene una entidad del sector público o el contrato está sujeto a contratación pública, pueden existir reglas especiales de contratación, recepción y responsabilidad que esta guía no estudia. No traslades sus orientaciones civiles a un contrato público sin revisar el régimen aplicable.

2. Recepción, reservas y periodos de responsabilidad

La recepción es la entrega del constructor al promotor y su aceptación. Puede hacerse con o sin reservas y debe constar en acta. Las reservas deben describirse objetivamente y tener un plazo de subsanación; una vez corregidas se documentan en otra acta. El promotor puede rechazar motivadamente la recepción. Si no hay pacto distinto, el plazo de treinta días comienza con la notificación escrita al promotor de la terminación acreditada en el certificado final de obra. La recepción puede entenderse tácitamente producida al transcurrir esos treinta días sin reserva o rechazo motivado por escrito.

Los plazos del artículo 17 comienzan en la recepción sin reservas o en la subsanación de las reservas:

• Diez años: daños materiales estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad.
• Tres años: daños materiales de elementos constructivos o instalaciones que incumplan requisitos de habitabilidad.
• Un año: daños materiales de ejecución que afecten a la terminación o acabado; en este apartado responde el constructor.

Estos son periodos para que aparezca el daño dentro de la responsabilidad legal, no una promesa de reparación ni un único plazo para todos los conflictos. La acción de responsabilidad del artículo 17 prescribe a los dos años desde que se producen los daños, sin perjuicio de acciones contractuales que puedan subsistir. La fecha de recepción, la fecha de subsanación y la fecha de cada daño deben probarse por separado.

3. A quién puede alcanzar la reclamación

La regla de partida del artículo 17.2 es la responsabilidad personal e individualizada por actos u omisiones propios o por las personas de las que legalmente se responde. El artículo 17.3 permite exigir responsabilidad solidaria cuando no se puede individualizar la causa o cuando se prueba la concurrencia de culpas pero no se puede precisar la intervención de cada agente. Además, el promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los posibles adquirentes por los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción, en los términos del propio artículo 17.3. No basta con enumerar constructor, promotor, proyectista, director de obra y director de ejecución: hay que relacionar a cada persona con su contrato, función, daño y prueba.

La LOE conserva además las responsabilidades del vendedor frente al comprador y las acciones de compraventa del Código Civil. Una obra contratada directamente para una reforma puede requerir analizar el contrato y el artículo 1101 del Código Civil, aunque no sea una reclamación LOE de edificio nuevo.

4. Seguro decenal y excepciones que deben comprobarse

La disposición adicional segunda de la LOE hace exigible la garantía del artículo 19.1.c para edificios cuyo destino principal sea la vivienda, y permite que un real decreto establezca otras garantías en los casos previstos. Esto no demuestra que toda obra tenga seguro decenal ni que todo daño esté cubierto. El artículo 19 regula tomador, asegurados, capital, entrada en vigor, reparación o indemnización y exclusiones.

La redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, leída en su publicación original y reflejada en la disposición adicional segunda vigente, contempla una excepción para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Si la transmite inter vivos dentro del periodo de diez años, el texto prevé, salvo pacto contrario, la contratación de la garantía por el tiempo restante; para la escritura y el Registro exige acreditar la garantía, salvo exoneración expresa del adquirente cuando el autopromotor acredita haber utilizado la vivienda. También contempla la rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación antes de la entrada en vigor de la LOE, el 6 de mayo de 2000. Estas excepciones exigen comprobar la fecha de solicitud, el uso, la transmisión, el pacto y los documentos; no deben convertirse en una respuesta automática.

La existencia de una póliza no autoriza por sí sola a afirmar que se puede reclamar directamente a la aseguradora. Hay que comprobar póliza, asegurado, daño material cubierto, reservas de recepción, exclusiones y la base jurídica de la reclamación. El seguro tampoco convierte en solidarios a todos los agentes.

5. Vía contractual y Código Civil

El artículo 1101 del Código Civil relaciona la indemnización con dolo, negligencia, mora o contravención de la obligación. El artículo 1591 conserva una regla histórica sobre ruina del edificio dentro de diez años y sobre la duración de la acción cuando el contratista incumple las condiciones. No debe presentarse como un plazo universal para cualquier defecto actual ni como sustituto automático del análisis LOE.

El artículo 1964.2 vigente fija cinco años para acciones personales sin plazo especial desde que puede exigirse la obligación, mientras que la redacción original hablaba de quince años. La Ley 42/2015 modificó el precepto y su régimen transitorio remite a las reglas del Código Civil para acciones nacidas antes de su entrada en vigor. El artículo 1969 sitúa el inicio, salvo regla especial, cuando la acción puede ejercitarse. Antes de elegir un número hay que identificar la acción, el contrato, la fecha y cualquier régimen especial.

6. Reclamación extrajudicial y negociación previa

Una reclamación escrita puede dejar constancia del defecto, la reparación solicitada, el destinatario y la fecha. El burofax es una posible herramienta probatoria, pero no es el único formato válido ni garantiza por sí solo una solución, una acción contra todos los agentes o el cumplimiento de cualquier requisito procesal. El artículo 1973 del Código Civil reconoce la reclamación extrajudicial como causa de interrupción de la prescripción; su efecto exige que la reclamación sea identificable y acreditable. El artículo 1974 regula de forma distinta las obligaciones solidarias y mancomunadas, por lo que enviar una carta a una persona no permite prometer el mismo efecto frente a todas.

La Ley Orgánica 1/2025 regula medios adecuados de solución de controversias en asuntos civiles y mercantiles, con exclusiones y excepciones. Su artículo 3.2 excluye en todo caso las materias en las que una parte sea una entidad del sector público; una obra pública no recibe por esta ley una conclusión automática sobre MASC. Su artículo 5 establece con carácter general actividad negociadora previa en los procesos declarativos civiles incluidos, mientras que enumera excepciones, entre ellas determinadas pretensiones sumarias de demolición o derribo por ruina peligrosa. El artículo 7 exige definir el objeto y dejar constancia del intento de comunicación: bajo sus condiciones puede interrumpir la prescripción o suspender la caducidad, y el cómputo se reinicia o reanuda en los supuestos que la norma describe. Si no se obtiene respuesta, el plazo de un año para presentar la demanda a efectos del requisito de procedibilidad se cuenta desde la recepción de la solicitud; si la negociación termina sin acuerdo, se cuenta desde la fecha de terminación. Ese plazo del artículo 7.3 es distinto de la prescripción sustantiva y no la amplía automáticamente. El artículo 9 protege la confidencialidad de la negociación: debe conservarse la prueba del intento y del objeto, pero no se deben trasladar al pleito las propuestas o documentos confidenciales salvo las excepciones legales. En litigios individuales de consumidores, la disposición adicional séptima contempla la reclamación extrajudicial previa a la empresa o profesional cuando no hay respuesta en el plazo especial o la respuesta no es satisfactoria. No confundas esas reglas con un MASC automático para toda reclamación de obra.

7. Prueba técnica

Un informe pericial puede ser decisivo cuando hace falta conocimiento técnico para identificar el defecto, la causa, el elemento afectado, la reparación y su coste. Los artículos 335 y 336 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan la necesidad, el contenido y la aportación de dictámenes; el artículo 348 deja su valoración al tribunal conforme a la sana crítica. La metodología, los materiales examinados y la relación entre defecto, causa y reparación deben quedar explicados. Un informe no asegura que se admita una pretensión ni que el tribunal acepte todas sus conclusiones.

8. Demanda, representación y monitorio

En un juicio verbal determinado por razón de la cuantía que no exceda de 2.000 euros y en la petición inicial de un monitorio, los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevén excepciones a la intervención preceptiva de abogado y procurador. Ese umbral procesal no convierte cualquier reclamación pequeña en un juicio verbal, no resuelve la competencia ni elimina la conveniencia de asesoramiento técnico. La regla de 2.000 euros fue introducida en los artículos 23 y 31 por el artículo 1 de la Ley 4/2011.

El monitorio permite reclamar una deuda dineraria de cualquier importe, pero solo si es líquida, determinada, vencida y exigible y se acredita con los documentos que exige el artículo 812. Un presupuesto de reparación discutido, una cuantía pendiente de pericial o una obligación de hacer no se convierten automáticamente en un monitorio. Puede ser necesario otro proceso declarativo y una concreta valoración de daños.

9. Costas y expectativas económicas

El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la regla de vencimiento, las dudas serias de hecho o de derecho, la estimación parcial, la temeridad, los efectos de rechazar sin causa un MASC preceptivo o acordado y límites para honorarios profesionales. Ganar una reclamación no garantiza recuperar íntegramente perito, abogado, procurador u otros gastos. El coste del peritaje y de la estrategia procesal depende del alcance técnico y del caso.

Ejemplo orientativo

Una vivienda de nueva construcción se recibe con acta sin reservas y aparecen humedades a los dieciocho meses. La habitabilidad y la causa de la filtración deben acreditarse; en principio el hecho puede encajar en el periodo de tres años del artículo 17.1.b, pero aún hay que comprobar licencia, recepción, reparación, agentes responsables, póliza y plazo de la acción. Un informe técnico y una reclamación escrita pueden ordenar la prueba. El ejemplo no decide la responsabilidad, la solidaridad, la cobertura del seguro ni la necesidad de un MASC.