Calculadora de gastos de hipoteca: presupuesto y facturas

Qué gastos debes separar

El préstamo y la compraventa son operaciones distintas, aunque se firmen juntas. Separa cada factura por operación, concepto, proveedor, fecha, importe y pagador. La tasación o la escritura del préstamo no son lo mismo que la notaría de la compra. El ITP, IVA o AJD de la adquisición no se convierten en gastos del préstamo. Los impuestos territoriales, las exenciones y los aranceles se comprueban aparte; esta suma no los calcula.

Fecha y ámbito de la Ley 5/2019

La ficha oficial del BOE y su disposición final decimosexta sitúan la entrada en vigor en el 16 de junio de 2019. Su artículo 2 exige revisar quién presta, quién recibe o garantiza y el objeto del contrato: incluye determinados préstamos profesionales con garantía sobre inmuebles residenciales y una persona física, y préstamos para adquirir o conservar derechos inmobiliarios con un consumidor. No toda persona física es consumidor. También hay exclusiones, como ciertas hipotecas inversas y préstamos especiales del apartado 4. Para una novación o subrogación posterior de un contrato anterior, consulta la disposición transitoria primera; no uses solo la fecha de la primera escritura.

Reparto de la formalización comprendida en la ley

El artículo 14.1.e atribuye la tasación al prestatario y la gestoría al prestamista. El prestamista asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo y la inscripción de su garantía; las copias corresponden a quien las solicita. El impuesto sigue la normativa tributaria. Esto no reparte automáticamente gastos de compraventa, cancelaciones, todas las comisiones ni facturas de contratos anteriores. El art. 14 también regula información previa: FEIN, FiAE y proyecto con gastos desglosados; compara tu presupuesto con esos documentos. La tasación del art. 13 debe cumplir sus requisitos de adecuación e independencia; comprueba con la entidad los requisitos para aportar una tasación existente, sin dar por supuesta su vigencia.

AJD y comisión de apertura

El artículo 29 del texto refundido del ITP y AJD, modificado por el RDL 17/2018, artículo único y disposición final tercera, considera sujeto pasivo al prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria para los hechos imponibles devengados desde el 10 de noviembre de 2018. No trasladar esta regla al impuesto de compraventa ni a toda operación anterior. La herramienta no fija cuota, exención o devolución. La comisión de apertura es un concepto separado: el art. 14.3–4 establece requisitos y, si se pacta, un único devengo con los conceptos que engloba; no se declara abusiva por anotarla aquí.

Si buscas reclamar gastos antiguos

Reúne escritura y cláusula de gastos, facturas, justificantes de pago, comunicaciones con la entidad y cualquier resolución sobre la cláusula. Comprueba si actuaste como consumidor, el régimen aplicable a la fecha y cada concepto. La nulidad de una cláusula y la acción para obtener restitución son cuestiones distintas. El total de pagos introducido no equivale al dinero que el banco deba devolver, ni la ley actual decide por sí sola el reparto de una escritura antigua.

La STJUE C-561/21, de 25 de abril de 2024, distingue la acción de nulidad y sus efectos restitutorios y examina el inicio de la prescripción: no basta imponer una fecha desde la firma o desde sentencias generales ignorando el conocimiento del consumidor. Admite el inicio ligado a la firmeza de la resolución que declara la cláusula abusiva, dejando al profesional probar conocimiento anterior. El resumen oficial del Tribunal Supremo de enero de 2026, página 3, reitera el criterio de la STS 857/2024 y la excepción de conocimiento anterior probado por la entidad. Este enlace es un resumen oficial, no la sentencia íntegra. No se calcula aquí un vencimiento: deben revisarse derecho aplicable, duración, conocimiento, firmeza, reclamaciones e interrupciones. No esperes a completar esta ficha si ya tienes un plazo o un procedimiento en marcha.

Reclamar al banco, al supervisor y ante un tribunal

Conserva la reclamación al servicio de atención al cliente y la prueba de su recepción y contenido. La explicación oficial del Banco de España advierte que no puede analizar la abusividad de cláusulas de gastos y que esas reclamaciones serán inadmitidas: el supervisor no sustituye al tribunal ni ordena ese reembolso. Si la cuestión pertenece a su competencia, consulta el procedimiento oficial y sus plazos; no uses sus reglas de admisión como plazo civil de restitución.

Para una demanda civil deben revisarse los requisitos vigentes de negociación previa. La disposición adicional séptima de la LO 1/2025 contiene una regla específica para acciones individuales de consumidores: reclamación extrajudicial previa sin respuesta en el plazo especial aplicable o con respuesta no satisfactoria. No se afirma que cualquier burofax baste. En otros supuestos, comprueba los artículos 5, 7 y 10 sobre procedibilidad, efectos en plazos y acreditación. No confundas interrupción de prescripción con suspensión de caducidad ni sus plazos con una fecha automática de esta calculadora.

Fuentes, versión y revisión

• Ley 5/2019: arts. 2,13,14, transitoria primera y final decimosexta; publicación original del BOE y consolidación enlazada en cada apartado.
• ITP y AJD, art. 29: texto original, consolidación y reforma RDL 17/2018 identificadas.
• LO 1/2025: arts. 5,7,10, adicional séptima y final trigésima octava; publicación original y versión consolidada. Entrada general el 3 de abril de 2025, con las excepciones de su disposición final.
• Sentencia oficial C-561/21 y resumen del Tribunal Supremo identificados en el apartado de reclamaciones.

Comprobación documental de los preceptos y fuentes identificados: 8 de octubre de 2026, mediante dos revisiones editoriales asistidas por IA. No constituye revisión de abogado ni certificación de firmas electrónicas. Versión de cálculo: hipoteca-presupuesto-1.0.0. Los datos se calculan en este navegador; no se guardan por este formulario ni se incluyen al copiar el enlace.