Cuánto cuesta un contrato de arras de compraventa

Un contrato de arras no tiene coste obligatorio. Es un documento privado: comprador y vendedor pueden firmarlo sin notario y sin pagar tasa alguna, porque los contratos obligan «cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado» (artículo 1278 del Código Civil). Lo único que se desembolsa es la señal, que suele situarse entre el 5 % y el 10 % del precio y se descuenta después del importe final.

¿Y si quiere ayuda profesional? Si se encarga la redacción a un abogado se pagan sus honorarios, que no están sujetos a ninguna tarifa oficial: el artículo 14 de la Ley 2/1974, añadido por el artículo 5.14 de la Ley 25/2009, prohíbe a los colegios profesionales establecer baremos orientativos. Y si se quiere elevar a escritura pública, se aplica el Arancel Notarial del Real Decreto 1426/1989 (el arancel es la tarifa oficial que fija lo que puede cobrar el notario).

En resumen

• Coste legal obligatorio: 0 €. Las arras son un contrato privado válido por el mero consentimiento (arts. 1255, 1258 y 1278 del Código Civil). No exigen notario, ni inscripción registral, ni forma especial.
• La señal no es un gasto, es un anticipo del precio: habitualmente entre el 5 % y el 10 % del importe de la vivienda. Ninguna norma fija esa cifra; es práctica de mercado amparada por la libertad de pactos del art. 1255 CC.
• Honorarios de abogado: libres. Los colegios profesionales y sus organizaciones colegiales «no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales» (art. 14 de la Ley 2/1974, añadido por el art. 5.14 de la Ley 25/2009); solo pueden elaborar criterios «a los exclusivos efectos de la tasación de costas y de la jura de cuentas de los abogados» (disposición adicional cuarta, añadida por el art. 5.17 de la misma ley). Añada siempre el 21 % de IVA (art. 90.Uno de la Ley 37/1992).
• Elevarlo a escritura pública es opcional. Si el notario lo minuta —es decir, si calcula la factura— como documento sin cuantía, el arancel de referencia es 30,050605 € (nº 1.1.h del Anexo I del RD 1426/1989, «demás documentos»), sin rebaja alguna. Si lo minuta como documento de cuantía, se aplica la escala del nº 2.1 y sobre ella —solo sobre ella— la rebaja del 5 %: para una señal de 12.000 €, unos 111 € de arancel antes de folios, copias e IVA.
• El tipo de arras debe constar por escrito. El art. 1454 CC permite desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada, pero su texto no califica las arras ni indica cuándo se aplica ese efecto. Como el art. 1281 CC obliga a estar al sentido literal de las cláusulas cuando son claras, si el documento no atribuye expresamente el efecto de desistimiento lo prudente es no contar con él.

Por qué el contrato de arras no tiene coste obligatorio

La compraventa española es un contrato consensual: nace del simple acuerdo, sin necesidad de entregar antes la vivienda ni el dinero. Así lo dice el Código Civil: «La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado» (art. 1450 CC). El art. 1278 CC remata la idea: los contratos son obligatorios cualquiera que sea su forma, siempre que concurran las condiciones esenciales de validez.

Por eso un documento privado de arras firmado por comprador y vendedor vincula plenamente desde la firma. No necesita notario, no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad y no genera ningún arancel ni tasa pública.

Hay un matiz que conviene aclarar. El art. 1280.1.º CC exige documento público para los actos que tengan por objeto «la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles», pero ese requisito opera en la escritura de compraventa definitiva, no en el precontrato; y aun así el art. 1279 CC permite a los contratantes compelerse recíprocamente a llenar esa forma desde que ha intervenido el consentimiento y los demás requisitos de validez. Dicho de otro modo: firmar en privado no le deja sin escritura, le deja con derecho a exigirla.

¿Quién puede redactarlo?

• Las propias partes, sin coste.
• La agencia inmobiliaria, que normalmente lo incluye dentro de sus honorarios de intermediación (habitualmente un porcentaje sobre el precio de venta, a cargo de quien la contrata salvo pacto distinto). Es la vía más frecuente y no suele suponer un cargo adicional, aunque esto depende del contrato de intermediación y no de ninguna norma.
• Un abogado, que redacta o revisa el clausulado y define expresamente el tipo de arras, los plazos y las condiciones suspensivas (una condición suspensiva es una cláusula que somete el contrato a que ocurra algo; el ejemplo típico es la concesión de la hipoteca).

Honorarios orientativos si lo encarga a un profesional

Aquí conviene ser claro: no existe ninguna tarifa oficial. El art. 14 de la Ley 2/1974, de Colegios Profesionales, lleva por rúbrica «Prohibición de recomendaciones sobre honorarios» y dispone que los colegios y sus organizaciones colegiales «no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales, salvo lo establecido en la Disposición adicional cuarta». Y esa disposición adicional cuarta solo permite elaborar criterios «a los exclusivos efectos de la tasación de costas y de la jura de cuentas de los abogados». Cualquier cifra que encuentre es, por tanto, una referencia de mercado, no un precio regulado, y por eso esta guía no publica una horquilla de honorarios.

Lo que sí puede exigir con base legal:

• Hoja de encargo y presupuesto previo por escrito, con el alcance del servicio (redacción, revisión, negociación, comprobación registral).
• Desglose del IVA: los servicios de abogado tributan al tipo general del 21 % (art. 90.Uno de la Ley 37/1992, del IVA).
• Comprobación de cargas: la nota simple informativa —el documento con el que el Registro de la Propiedad informa de la titularidad y las cargas de una finca— cuesta 3,005061 € por finca más IVA (nº 4.1.f del Anexo I del RD 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad). Es el gasto que más disgustos evita antes de entregar la señal.

Cuánto cuesta elevar las arras a escritura pública

Elevarlo a público es voluntario. Su ventaja práctica es probatoria: «La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio» (art. 1227 CC). Los aranceles notariales sí están tasados por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre. Si lo que quiere calcular es la factura de la compraventa definitiva, y no la del precontrato, la desglosamos en la guía sobre cuánto cuesta escriturar una casa.

Dos advertencias antes de mirar la tabla.

Primera: la rebaja del 5 % se aplica únicamente a los derechos que resulten del número 2.1 del Anexo I (documentos de cuantía). Así lo dice la disposición adicional octava.Uno.1 del Real Decreto-ley 8/2010, y así lo recoge hoy el párrafo final del propio número 2.1 del arancel, que además precisa que la rebaja es «adicional a los demás descuentos y rebajas previstos en la normativa vigente». No rebaja el documento sin cuantía, ni las copias, ni los folios de matriz.

Segunda: qué se minuta depende de la calificación del documento. El número 2.1 toma como base «el valor de los bienes objeto del negocio documentado», y la norma Cuarta del Anexo II considera de cuantía los instrumentos en que ésta se determine o sea determinable, o que estén sujetos por su contenido a ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), al IVA u otro tributo. La norma Tercera, en cambio, considera sin cuantía aquéllos «en que ésta no se determine ni fuere determinable, y aquéllos otros en que, aun expresándose, ésta no constituya el objeto inmediato del acto jurídico». De ahí que el importe final dependa de cómo califique el notario la escritura.

Ejemplo. Si el notario minuta la escritura como documento de cuantía tomando como base la señal de 12.000 €, el arancel sería 90,151816 € + (5.989,88 € × 4,5/1000) = 117,11 €; aplicada la rebaja del 5 %, 111,25 €. Sumado el 21 % de IVA, y antes de folios y copias, la factura ronda los 134,61 €. Si en cambio la base fuera el precio íntegro de la vivienda —por ejemplo 200.000 €—, recorriendo los cinco primeros tramos de la escala resultan 358,44 € de arancel, unos 340,51 € tras la rebaja. Confirme con la notaría qué base va a aplicar antes de firmar.

Cuánto se entrega de señal: el 5-10 % del precio

Ninguna norma española fija el importe de las arras. Rige la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, y la costumbre del mercado inmobiliario sitúa la señal entre el 5 % y el 10 % del precio. Ese dinero se descuenta del precio final: no es un gasto, es un pago a cuenta.

Un matiz fiscal relevante: en vivienda nueva (entrega sujeta a IVA, al tipo reducido del 10 % conforme al art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992, que se refiere a «los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas»), el impuesto se devenga ya con los pagos anticipados: «en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos» (art. 75.Dos de la misma ley). Es decir, el promotor debe repercutir el IVA sobre la señal. En vivienda de segunda mano, sujeta a Transmisiones Patrimoniales, el impuesto se liquida con la escritura de compraventa.

Los tres tipos de arras y por qué hay que decirlo por escrito

Arras confirmatorias

Son las más frecuentes en la práctica y el tipo al que suele reconducirse la señal cuando el documento no especifica otra cosa. Funcionan como anticipo del precio y prueba de la celebración del contrato. No permiten desistir: si una parte incumple, la otra podrá «escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos», conforme al art. 1124 CC.

Arras penitenciales (art. 1454 CC)

Son las únicas que permiten desistir. El art. 1454 del Código Civil establece que «si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Es decir: el comprador que se echa atrás pierde la señal; el vendedor que se echa atrás devuelve el doble. Analizamos con detalle qué ocurre con el dinero en cada escenario en la guía sobre arras penitenciales: devolución e incumplimiento.

Conviene entender el matiz, porque es donde más se confunde la información publicada: la letra del art. 1454 CC no califica las arras. Describe un efecto —perder la señal o devolverla duplicada— pero no dice en qué casos se activa ni establece que toda señal lo lleve incorporado. De ahí la consecuencia práctica: el documento debe identificar expresamente que las arras son penitenciales, porque el art. 1281 CC ordena estar al sentido literal de las cláusulas cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. Si el contrato no atribuye de forma inequívoca el efecto de desistimiento, lo prudente es no contar con él. Esta guía no cita ninguna sentencia concreta; para consultar jurisprudencia, el buscador oficial es el del Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), órgano cuya estructura y funcionamiento regula el Consejo General del Poder Judicial conforme al art. 560.1.12.ª de la Ley Orgánica 6/1985, del Poder Judicial.

Arras penales

Operan como cláusula penal del art. 1152 CC —una cantidad pactada de antemano para el caso de incumplimiento—: la cantidad entregada garantiza el cumplimiento y, «en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado». No autorizan a desistir libremente, y el propio Código lo dice: «el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho» (art. 1153 CC). El mismo precepto añade el reverso: el acreedor tampoco «podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada». Por tanto, acumular cumplimiento y pena exige pacto expreso. Cómo se redacta y cuándo puede moderarse lo explicamos en la guía sobre la cláusula penal en un contrato.

Por qué especificarlo

Si el documento se limita a decir «se entrega en concepto de señal», lo previsible es que no se reconozca ningún derecho de desistimiento y que ninguna parte pueda echarse atrás simplemente pagando. Conviene por tanto:

• Identificar el tipo exacto de arras, con remisión al artículo aplicable.
• Fijar plazo para el otorgamiento de la escritura.
• Prever una condición suspensiva de financiación, con devolución de la señal si el banco deniega la hipoteca.
• Detallar el estado de cargas, arrendatarios y deudas de comunidad.

Recuerde además que, conforme al art. 1451 CC, «la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato».

Ejemplo práctico

Una pareja acuerda comprar un piso de segunda mano por 200.000 €. La agencia inmobiliaria redacta el contrato de arras y no les cobra nada por ello, porque va incluido en su comisión de intermediación. Antes de firmar, los compradores piden la nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad: 3,005061 € por finca más IVA.

Entregan una señal del 5 %, es decir, 10.000 €, que se descontará del precio en la escritura. El documento dice de forma expresa que las arras son penitenciales del art. 1454 CC, fija dos meses de plazo para firmar ante notario e incluye una condición suspensiva: si el banco deniega la hipoteca dentro de ese plazo, el vendedor devuelve los 10.000 € y el contrato queda sin efecto.

Cuentas del precontrato: 0 € de coste legal obligatorio, 3,005061 € + IVA de nota simple y 10.000 € de señal que no se pierden, sino que se imputan al precio. Deciden no elevar las arras a escritura pública, así que no pagan arancel notarial en esta fase.

¿Y si alguien se echa atrás? Como las arras son penitenciales y así consta por escrito, si desisten los compradores pierden los 10.000 €; si desiste el vendedor, debe devolver 20.000 €. Si el contrato no hubiera especificado el tipo, ese derecho a desistir no podría darse por supuesto.

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Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No. Es un contrato preparatorio voluntario. Nada impide pasar directamente a la escritura de compraventa ante notario. Se usa porque reserva la vivienda y ordena los plazos mientras se tramita la hipoteca.

¿Hay que ir al notario para firmar las arras?

No. Basta el documento privado, plenamente válido y exigible (art. 1278 CC). El notario solo interviene si las partes quieren fecha oponible a terceros (art. 1227 CC) o mayor seguridad, con el coste arancelario del RD 1426/1989 indicado más arriba.

¿Quién paga el contrato de arras?

No hay norma que imponga quién asume la redacción: se pacta. Si lo redacta la inmobiliaria, va incluido en su comisión. Si interviene un abogado, lo habitual es que lo abone quien lo contrata, aunque puede repartirse. Para los gastos de escritura, el Código Civil sí tiene una regla supletoria en la compraventa: «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario» (art. 1455 CC).

¿Puedo recuperar la señal si me echo atrás?

Solo si las arras son penitenciales el desistimiento está previsto, y en tal caso el comprador pierde lo entregado. Se recupera cuando incumple el vendedor (que devuelve el doble en las penitenciales), cuando se cumple una condición suspensiva pactada —típicamente la denegación del préstamo— o cuando el contrato queda sin efecto por causa imputable a la otra parte.

¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras?

El que las partes fijen; no hay plazo legal. En la práctica se pactan entre uno y tres meses, tiempo suficiente para la tasación y la aprobación de la hipoteca. Vencido el plazo sin escriturar, se activan las consecuencias del tipo de arras acordado.

Guías relacionadas

• Arras penitenciales: devolución e incumplimiento
• Cuánto cuesta escriturar una casa
• La cláusula penal en un contrato

Fuentes oficiales

• Código Civil, art. 1454 — arras o señal en la compraventa (BOE, texto consolidado)
• Código Civil, art. 1450 — perfección consensual de la compraventa
• Código Civil, art. 1455 — gastos de otorgamiento de escritura y de la primera copia
• Código Civil, art. 1278 — obligatoriedad cualquiera que sea la forma
• Código Civil, art. 1279 — compelerse a otorgar escritura
• Código Civil, art. 1280 — actos que deben constar en documento público
• Código Civil, art. 1255 — autonomía de la voluntad
• Código Civil, art. 1258 — perfección por el mero consentimiento
• Código Civil, art. 1152 — cláusula penal: la pena sustituye a la indemnización
• Código Civil, art. 1153 — no eximirse pagando la pena ni acumular pena y cumplimiento
• Código Civil, art. 1124 — facultad de resolver las obligaciones recíprocas
• Código Civil, art. 1227 — fecha del documento privado frente a terceros
• Código Civil, art. 1281 — interpretación literal de las cláusulas claras
• Código Civil, art. 1451 — promesa de vender o comprar
• RD 1426/1989, Anexo I — Arancel de los Notarios (números 1, 2 y 4)
• RD 1426/1989, Anexo II — normas generales Tercera y Cuarta (documentos con y sin cuantía)
• RDL 8/2010, disposición adicional octava — rebaja del 5 % limitada al número 2.1 del arancel notarial
• RD 1427/1989, Anexo I, Número 4 — Arancel de los Registradores: nota simple 3,005061 €
• Ley 2/1974 de Colegios Profesionales, art. 14 — prohibición de baremos orientativos sobre honorarios
• Ley 2/1974, disposición adicional cuarta — criterios para tasación de costas y jura de cuentas
• RDLeg 1/1993 (TRLITPAJD), art. 31 — cuota fija de AJD: 0,30 € por pliego o 0,15 € por folio
• Ley 37/1992 del IVA, art. 75 — devengo en pagos anticipados (apartado Dos)
• Ley 37/1992 del IVA, art. 90 — tipo impositivo general del 21 %
• Ley 37/1992 del IVA, art. 91 — tipo reducido del 10 % para entregas de viviendas
• LO 6/1985 del Poder Judicial, art. 560.1.12.ª — Centro de Documentación Judicial (CENDOJ)

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Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto.